Reparaturen: Wer zahlt was?

Das Prinzip, in einem Satz

Der Eigentümer muss eine Wohnung in gutem Zustand übergeben und erhalten; der Mieter muss sie pflegen und so zurückgeben, wie er sie erhalten hat — abzüglich normaler Abnutzung.

Daraus folgt die Aufteilung:

• Große Reparaturen und große Instandhaltung — alles, was Struktur, Gebäudehülle und schwere Anlagen betrifft — trägt der Eigentümer;
• Mieterreparaturen und laufende Pflege — alles, was aus dem täglichen Gebrauch folgt — trägt der Mieter.

Die drei Regionen (Brüssel, Wallonien, Flandern) haben je einen eigenen Wohnungsmiettext, und jede sieht eine Liste der Mieterreparaturen vor oder verweist darauf. Diese Listen sind im Zweifel Ihr bester Schiedsrichter: Suchen Sie die der Region, in der das Objekt liegt. Sie sind nicht identisch, und eine generische "belgische" Antwort gibt es nicht.

Was der MIETER trägt

Laufende Pflege, kleine Wartung und jeder Schaden durch sein Verschulden oder seine Nachlässigkeit.

Heizung und Warmwasser

• Die jährliche Kesselwartung und die Schornsteinreinigung. Das ist Wartung, keine Reparatur: Sie trifft den Mieter, der die Bescheinigung aufbewahrt. (Die Häufigkeit der Pflichtkontrolle hängt von Anlagentyp und Region ab: erkundigen Sie sich.)
• Das Entlüften der Heizkörper, der Austausch eines defekten Entlüftungsventils.

Sanitär und Leitungen

• Dichtungen (Silikon, Armaturen), Duschschläuche, Duschköpfe.
• Der Spülkastenmechanismus und der Schwimmer, die WC-Brille.
• Das Freimachen von Siphons und zugänglichen Leitungen — außer wenn die Verstopfung aus einer eingemauerten Leitung oder dem gemeinsamen Fallrohr stammt.

Elektrik und Schreinerarbeiten

• Leuchtmittel, Sicherungen, durch Gebrauch beschädigte Schalter und Steckdosen.
• Fetten von Schlössern und Scharnieren; Ersatz eines verlorenen Schlüssels.
• Kleine Farbausbesserungen und das Verschließen selbst gebohrter Löcher.

Sicherheit und Lüftung

• Die Batterien der Rauchmelder (das Gerät selbst wird vom Eigentümer geliefert und montiert — es ist in allen drei Regionen in Mietwohnungen Pflicht).
• Reinigung oder Austausch der Lüftungsfilter.

Außenbereich

• Die Pflege des vom Mieter genutzten Gartens: Mähen, Heckenschnitt, Jäten; Reinigen der ohne Gerüst erreichbaren Dachrinnen.

Fensterscheiben

• Eine während der Mietzeit zerbrochene Scheibe wird vermutet zulasten des Mieters zu gehen. Es ist eine Vermutung: Sie entfällt, wenn er nachweist, dass Hagel, Sturm, ein Mangel des Objekts oder ein Dritter ursächlich war.

Was der EIGENTÜMER trägt

Alles, was Struktur, Alterung und schwere Ausstattung betrifft.

• Dichtheit gegen Witterung: Dach, Fassade, Wände, Böden, Fensterrahmen und Fenster (deren Austausch).
• Austausch von Heizkessel oder Boiler und schwere Reparaturen (Wärmetauscher, Brenner, Umwälzpumpe).
• Eingemauerte Leitungen und das gemeinsame Fallrohr.
• Die elektrische Anlage, wenn sie verschlissen oder nicht konform ist, sowie der Sicherungskasten.
• Strukturelle Feuchtigkeit: Infiltration, aufsteigende Feuchtigkeit, Kondensation infolge eines Dämm- oder Lüftungsmangels des Gebäudes. Achtung auf die Nuance: Kondensation durch unzureichendes Lüften des Bewohners ist eine andere Sache — genau darum drehen sich die Gutachten.
• Die Montage der Rauchmelder und der Austausch von Geräten am Ende ihrer Lebensdauer.
• Und weiter gefasst: alles, was durch Zeitablauf und nicht durch fehlerhaften Gebrauch nötig wird.

Normale Abnutzung trägt der Mieter NIE

Das ist das wichtigste Prinzip des ganzen Artikels — und das in Auszugsabrechnungen am häufigsten verletzte.

Eine bewohnte Wohnung altert. Farbe vergilbt, Parkett bekommt Patina, Badfugen vergrauen, Teppich drückt sich unter den Möbeln ein. Das ist kein Schaden: Das ist Abnutzung, und dafür haftet der Mieter nicht. Nach sechs Jahren Nutzung kann ein Vermieter keinen neuen Anstrich auf Kosten des Mieters verlangen.

In der Praxis wendet ein Sachverständiger einen Abnutzungskoeffizienten an: Hat ein Belag eine Lebensdauer von zehn Jahren und sieben davon gedient, dürfen höchstens drei Zehntel seines Wertes gefordert werden — und auch das nur, wenn der Schaden über die normale Abnutzung hinausgeht. Zahlen Sie nicht Neu für Alt; fordern Sie nicht Neu für Alt.

Umgekehrt gilt: Der Mieter wird für während der Mietzeit entstandene Beschädigungen haftungsvermutet, es sei denn, er weist nach, dass sie auf Abnutzung, höhere Gewalt, einen Mangel des Objekts oder Dritte zurückgehen. Die Vermutung besteht — sie ist nur widerlegbar.

Das Übergabeprotokoll: das Kernstück

Diese ganze Theorie ist ohne Beweis nichts wert. Und der Beweis ist das Übergabeprotokoll bei Einzug.

Fehlt ein detailliertes Einzugsprotokoll, wird in der Regel vermutet, der Mieter habe das Objekt in dem Zustand erhalten, in dem es sich beim Auszug befindet. Mit anderen Worten: Der Vermieter kann nichts mehr fordern. Es ist die härteste Sanktion für den nachlässigen Vermieter — und sie greift von selbst, ohne Prozess.

Beim Auszug vergleicht man Position für Position mit dem Einzugszustand. Die Abrechnung darf nur die Differenz erfassen — abzüglich Abnutzung. Sind Arbeiten nötig, die das Objekt unvermietbar machen, kann eine Entschädigung für den Nutzungsausfall hinzukommen, deren Dauer aber zu begründen ist.

Machen Sie es richtig: Raum für Raum, datierte Fotos, Zählerstände, Unterschriften beider Seiten. Ein am Tag der Schlüsselübergabe auf der Tischkante hingeworfenes Protokoll schützt niemanden.

Bei Uneinigkeit

Zwei Fehler, die man nie machen darf. Mieter: Stellen Sie die Mietzahlung nicht ein, um Druck zu machen — das verwandelt eine starke Position sicher in eine Kündigung zu Ihren Lasten. Vermieter: Behalten Sie die Kaution nicht eigenmächtig ein, ohne schriftliche Einigung oder Gerichtsentscheidung; ein unberechtigter Einbehalt fällt auf Sie zurück.

Die Rolle von Domilinko

Domilinko liefert das Werkzeug genau dort, wo diese Streitigkeiten gewonnen oder verloren werden: das gemeinsame Übergabeprotokoll mit Fotos, Zählerständen und Unterschriften beider Seiten, bei Einzug und bei Auszug; die Schlüsselübergabe mit Zeitstempel; die Nachrichtenfunktion, die jede Reparaturanfrage schriftlich und datiert festhält. Kommt es zum Streit, müssen Sie nicht sechs Monate Korrespondenz aus dem Gedächtnis rekonstruieren.

Domilinko greift jedoch nicht in die Durchführung des Mietvertrags ein: Die Plattform zieht die Miete nicht ein, bietet keine Mietausfallversicherung, keine Zahlungsgarantie und keine delegierte Hausverwaltung, und die Kaution wird außerhalb der Plattform auf einem gesperrten Konto gebildet. Reparaturen sind und bleiben Sache zwischen Vermieter und Mieter.