Die Mietkaution in Belgien: Höhe, Sperrkonto, Rückgabe

Die Mietkaution ist die erste finanzielle Hürde eines Umzugs und die häufigste Streitquelle beim Auszug. Sie ist zugleich einer der Punkte, an denen das belgische Recht am stärksten regionalisiert ist: Seit die Zuständigkeit für das Wohnungsmietrecht auf die Regionen übergegangen ist, haben Brüssel, Wallonien und Flandern jeweils eigene Regeln. Eine einheitliche "belgische" Antwort wäre für zwei von drei Lesern falsch.

Wozu die Kaution genau dient

Sie deckt, was Sie dem Vermieter am Mietende schulden könnten: unbezahlte Mieten oder Nebenkosten, Mietschäden, die durch Vergleich des Einzugs- mit dem Auszugsprotokoll festgestellt werden. Sie deckt keine normale Abnutzung, und sie ist keine verkappte letzte Monatsmiete: Sie dürfen nicht einseitig entscheiden, Ihre Kaution "abzuwohnen", indem Sie die letzte Miete nicht zahlen — und der Vermieter darf das ebenso wenig verlangen.

Entscheidend: Die Kaution bleibt Ihr Geld. Der Vermieter ist nicht ihr Eigentümer. Er hat nur in Höhe dessen Anspruch darauf, was ihm tatsächlich geschuldet wird, und nur wenn eine Einigung oder ein Urteil das feststellt.

Die Höhe: Die Regel ändert sich je nach Region

Hier muss man genau sein und die eigene Region heranziehen.

Region Brüssel-Hauptstadt. Seit der 2018 in Kraft getretenen Reform des Brüsseler Wohngesetzbuchs ist die Kaution auf zwei Monatsmieten begrenzt, unabhängig von der gewählten Form. Genau das war der Sinn der Reform: das Ende der Lage, in der die Bankbürgschaft den Mieter teurer zu stehen kam.

Wallonische Region. Das wallonische Dekret über den Wohnungsmietvertrag unterscheidet nach der Form: Eine auf einmal auf ein Sperrkonto eingezahlte Kaution ist auf zwei Monatsmieten begrenzt; eine in Monatsraten aufgebaute Bankbürgschaft kann drei Monatsmieten erreichen — die Bank streckt den Betrag vor, den Sie nach und nach zurückzahlen.

Flämische Region. Das flämische Wohnungsmietdekret (Vlaams Woninghuurdecreet), anwendbar auf seit 2019 geschlossene Verträge, lässt eine Kaution bis zu drei Monatsmieten zu. Im Gegenzug hat Flandern ein zinsloses Kautionsdarlehen (huurwaarborglening) über den Flämischen Wohnungsfonds eingeführt, für Haushalte, die die Bedingungen erfüllen.

Diese Obergrenzen können sich ändern und kennen Nuancen (Kurzzeitmietvertrag, Studentenmietvertrag, Sozialwohnung, Verträge vor der Regionalreform). Prüfen Sie den anwendbaren Betrag stets bei der offiziellen Stelle Ihrer Region — Bruxelles Logement, SPW Logement oder Wonen in Vlaanderen — bevor Sie unterschreiben. Eine Klausel, die mehr als die gesetzliche Obergrenze fordert, ist unwirksam; der Mieter kann ihre Herabsetzung verlangen.

In welcher Form

Das individualisierte Sperrkonto. Der Standardweg. Die Summe liegt auf einem Konto auf Ihren Namen bei einer Bank und ist gesperrt: Weder Sie noch der Vermieter kommen allein daran. Die Zinsen stehen Ihnen zu und werden kapitalisiert. Achtung vor einer häufigen Verwechslung: Das Konto lautet auf Ihren Namen, steht Ihnen aber nicht zur Verfügung.

Die Bankbürgschaft. Die Bank verbürgt sich gegenüber dem Vermieter für einen Betrag, den Sie ihr in Monatsraten zurückzahlen. Das ist die Lösung für Mieter, die die Summe nicht vorab haben. Belgische Banken dürfen diesen Dienst einem Kunden, dessen Einkünfte bei ihnen eingehen, grundsätzlich nicht verweigern; die Praxis ist aber uneinheitlich: Fragen Sie schriftlich und lassen Sie eine Ablehnung begründen.

Die Kaution über das Sozialamt (ÖSHZ/CPAS) oder einen regionalen Fonds. Das Sozialamt kann die Kaution für Sie stellen oder bei der Bank bürgen. In Flandern übernimmt das zinslose Darlehen des Wohnungsfonds diese Rolle. Das sind keine Notlösungen letzter Instanz: Sie sind gesetzlich vorgesehen, und der Vermieter darf sie Ihnen nicht vorhalten — eine Ablehnung, weil die Kaution über das Sozialamt läuft, kommt einer Diskriminierung wegen des Vermögens gleich.

Was Sie ablehnen müssen: eine Barkaution von Hand zu Hand oder eine Überweisung auf das Girokonto des Vermieters. Das ist in allen drei Regionen unzulässig und setzt Sie dem Risiko aus, Ihr Geld nie wiederzusehen — mit dem Vermögen des Vermieters vermischt, verschwindet es bei Insolvenz oder Tod mit ihm.

Domilinko nimmt Ihre Mietkaution nicht entgegen

Ganz klar: Bei einem Mietvertrag (Langzeitvermietung) empfängt, verwahrt und erstattet Domilinko keine Mietkaution. Sie wird außerhalb der Plattform gebildet, auf einem Sperrkonto in Ihrem Namen oder in einer der oben genannten gesetzlichen Formen — unmittelbar zwischen Ihnen, Ihrer Bank und dem Eigentümer.

Was Domilinko tut, ist den vereinbarten Betrag dokumentarisch festzuhalten, damit Mietvertrag und Übergabeprotokoll zusammenpassen und Sie und der Eigentümer am Mietende dieselbe Bezugsgröße haben. Die Plattform rührt dieses Geld nicht an.

(Bei der Kurzzeitmiete — einem Aufenthalt von wenigen Nächten — gilt eine andere Logik: Dort wird die Buchung online bezahlt und die Sicherheit nimmt die Form einer Kartenreservierung ohne Belastung an. Zwei getrennte Welten; übertragen Sie die eine nicht auf die andere.)

Die Freigabe: der Moment der Wahrheit

Ein Sperrkonto öffnet sich nicht von selbst. Die Bank gibt die Mittel nur gegen Vorlage eines von zwei Dokumenten frei:

Niemand kann sich also allein bedienen. Ein Vermieter, der ohne Ihre Unterschrift behauptet, "die Kaution zu behalten", kann das nicht; umgekehrt erhalten Sie nichts zurück, solange er nicht unterschreibt oder ein Richter nicht entschieden hat.

Der Angelpunkt ist das Übergabeprotokoll. Ein Einbehalt lässt sich nur durch den Vergleich des Einzugs- mit dem Auszugsprotokoll rechtfertigen. Fehlt ein detailliertes, gemeinsam erstelltes Einzugsprotokoll, steht der Vermieter sehr schwach da: Die Vermutung spricht für den Mieter, der die Wohnung in dem Zustand erhalten haben soll, in dem er sie zurückgibt. Deshalb dürfen Sie am Tag der Schlüsselübergabe niemals ein hingeschludertes Protokoll akzeptieren oder ungelesen unterschreiben.

Auf Domilinko sind Einzugs- und Auszugsprotokoll kontradiktorisch: mit Zeitstempel versehene Fotos, Zählerstände, Unterschriften beider Parteien. Auch die Schlüsselübergabe ist zeitgestempelt. Geht der Streit um einen Fleck an der Wand, stehen Sie nicht Aussage gegen Aussage da: Sie haben beide Fotoserien, datiert und unterschrieben.

Streit: das Vorgehen

Was Sie behalten sollten

Die Obergrenze ist in Brüssel, Wallonien und Flandern nicht dieselbe und hängt von der Form ab: Prüfen Sie die Ihrer Region, bevor Sie unterschreiben. Bestehen Sie auf einem Sperrkonto in Ihrem Namen, niemals Bargeld. Wissen Sie, dass kein Euro ohne Ihre Unterschrift oder ein Urteil abfließt. Und behandeln Sie das Einzugsprotokoll, als schütze es — und nicht der Mietvertrag — Ihr Geld. Denn genau so ist es.