Der Bürge eines Mietvertrags: was er unterschreibt, was er riskiert

"Es muss halt jemand für dich unterschreiben." Der Satz klingt harmlos; die Verpflichtung ist es nicht. Ein Bürge erweist keinen Gefallen: Er übernimmt eine Schuld — die eines anderen, die er zahlt, wenn jener nicht zahlt. Bevor Sie ein Elternteil oder einen Freund um die Unterschrift bitten, sollten Sie wissen, worum Sie genau bitten.

Was eine Bürgschaft ist

Der Bürge verpflichtet sich gegenüber dem Vermieter, die Pflichten des Mieters zu erfüllen, wenn dieser es nicht tut. Es ist kein Vertrag zwischen Bürgen und Mieter: Es ist ein Vertrag zwischen Bürgen und Eigentümer. Der Mieter ist nicht einmal notwendig Partei der Urkunde.

Zwei Grundsätze prägen die Materie im belgischen Recht:

Eine Bürgschaft wird nicht vermutet. Sie muss ausdrücklich und schriftlich sein. Eine mündliche Absprache, eine gefällige SMS, ein angekreuztes Kästchen ohne handschriftlichen Zusatz begründen keine gültige Bürgschaft. Der Bürge muss sich in Kenntnis der Tragweite binden wollen.

Es gibt ein Schutzregime für die unentgeltliche Bürgschaft — für den, der aus seiner Verpflichtung keinen wirtschaftlichen Vorteil zieht, wie ein Elternteil, das das Kot seines Kindes verbürgt. Dieses durch ein Gesetz von 2007 ins belgische Recht eingeführte Regime verlangt unter anderem, dass die Verpflichtung schriftlich und begrenzt ist, dass der verbürgte Betrag beziffert wird und dass die Verpflichtung im Verhältnis zu Einkommen und Vermögen des Bürgen bleibt. Eine offensichtlich unverhältnismäßige Bürgschaft ist angreifbar. Sind Sie Bürge und fordert man von Ihnen eine Summe außerhalb jedes Verhältnisses zu Ihren Mitteln, lassen Sie die Urkunde von einem Juristen lesen: Genau dafür gibt es dieses Regime.

Einfache oder selbstschuldnerische Bürgschaft: der teure Unterschied

Das ist der Punkt, den fast niemand prüft — und der einzige, der das Leben des Bürgen wirklich verändert.

Die einfache Bürgschaft genießt zwei klassische Schutzrechte:

• die Einrede der Vorausklage: Der Vermieter muss zuerst den Mieter belangen und in dessen Vermögen vollstrecken, bevor er sich an den Bürgen wendet;
• die Einrede der Teilung: Bei mehreren Bürgen haftet jeder nur für seinen Anteil.

Die selbstschuldnerische Bürgschaft verzichtet auf beide. Der Vermieter kann sofort und in voller Höhe beim Bürgen fordern, ohne nachweisen zu müssen, dass er zuvor irgendetwas gegen den Mieter unternommen hat. Diese Formel enthalten praktisch alle belgischen Mietverträge — weil sie die einzige ist, die einen Vermieter wirklich interessiert.

Der zahlende Bürge hat anschließend einen Rückgriff gegen den Mieter. Theoretisch stark, praktisch schwierig: Wenn der Mieter nicht zahlte, lag es selten daran, dass er das Geld hatte.

Im Vertrag zu prüfen: die Wörter "solidarisch"/"selbstschuldnerisch" und "unteilbar". Stehen sie da, steht der Bürge in erster Linie.

Wie weit die Verpflichtung reicht

Drei Fragen an den Eigentümer vor der Unterschrift. Fehlen die Antworten in der Urkunde, lassen Sie sie aufnehmen.

Welcher Betrag? Eine Bürgschaft sollte den garantierten Höchstbetrag nennen — etwa "Miete und Nebenkosten, bis höchstens X Euro". Eine Verpflichtung "für alle Pflichten des Mieters" ohne Obergrenze ist eine Verpflichtung unbekannter Größe. Lassen Sie sie beziffern.

Welche Dauer? Ein neunjähriger Hauptwohnsitz-Vertrag mit Verlängerungen und Indexierung kann erhebliche Summen bedeuten. Ein Bürge darf seine Verpflichtung begrenzen wollen — auf drei Jahre, auf die ursprüngliche Laufzeit, auf ein akademisches Jahr beim Kot. Das ist verhandelbar, und vor der Unterschrift weit leichter als danach. Eine Verpflichtung für eine Obligation von unbestimmter Dauer ist im Übrigen nicht ewig: Das Regime der unentgeltlichen Bürgschaft begrenzt sie. Lassen Sie die Urkunde prüfen, statt zu vermuten.

Was genau? Nur die Miete? Die Nebenkosten? Die Mietschäden? Zinsen und Verfahrenskosten? Jeder zusätzliche Posten weitet das Risiko. Eine saubere Urkunde zählt sie auf.

Schließlich: Der Bürge ist nicht der Mieter. Er hat kein Recht an der Wohnung, kein Zutrittsrecht, kein Mitspracherecht darüber, wie sein Kind sie bewohnt. Er hat nur die Pflicht zu zahlen. Dieses Ungleichgewicht sollte man vor der Unterschrift verinnerlicht haben.

Was der Bürge liefern muss — und was man nicht verlangen darf

Ein Vermieter, der einen Bürgen akzeptiert, will dessen Solvenz prüfen. Er darf daher billigerweise verlangen:

• ein Ausweisdokument;
• einen Einkommensnachweis: die drei letzten Lohnzettel oder den Steuerbescheid bei Selbstständigen und Rentnern;
• gegebenenfalls einen Eigentumsnachweis oder einen Überblick über die Vermögenslage, wenn die Verpflichtung groß ist.

Was er nicht fordern darf — vom Bürgen so wenig wie vom Mieter: ein Führungszeugnis, Gesundheitsdaten, Angaben zu ethnischer Herkunft, Religion oder Familienstand, oder vollständige, ungeschwärzte Kontoauszüge. Es gelten dieselben Grenzen — Antidiskriminierungsrecht, DSGVO. Und die Unterlagen eines abgelehnten Bürgen sind ebenfalls zu vernichten.

Kein Bürge? Es gibt Auswege

Gehen Sie nicht davon aus, dass eine Mappe ohne Bürgen tot ist. Es gibt mehrere Hebel, die man kombinieren kann.

Eine sauber gestellte Kaution. Ein in einer Zahlung gefülltes Sperrkonto beruhigt mehr als eine gestreckte Bankbürgschaft. Erinnerung: Die Obergrenze der Kaution unterscheidet sich nach Region und Form — zwei Monate in Brüssel unabhängig von der Form; zwei Monate auf dem Sperrkonto, aber bis zu drei bei einer in Raten aufgebauten Bankbürgschaft in Wallonien; bis zu drei Monate in Flandern. Prüfen Sie den geltenden Wert bei der offiziellen Stelle Ihrer Region.

Die Bankbürgschaft. Ihre Bank verbürgt sich gegenüber dem Vermieter, Sie zahlen ihr in Raten zurück. Wirtschaftlich: ein professioneller Bürge.

Sozialamt (ÖSHZ/CPAS) und regionale Fonds. Das Sozialamt kann die Kaution stellen oder bürgen. Flandern bietet ein zinsloses Kautionsdarlehen über den Flämischen Wohnungsfonds. Diese Instrumente sind gesetzlich vorgesehen: Ein Vermieter, der Sie allein deshalb ablehnt, weil die Kaution über das Sozialamt läuft, diskriminiert wegen des Vermögens.

Belegte Einkünfte. Zwei addierte Gehälter, drei Jahre Mietzahlungen mit Quittungen, eine Bescheinigung des Vorvermieters: Das wiegt oft schwerer als ein Bürge, den der Eigentümer nicht kennt.

Was Sie ablehnen müssen: mehrere Monatsmieten im Voraus "anstelle" einer Kaution. Das umgeht die gesetzliche Kautionsobergrenze und lässt Sie ohne Rückgriff, wenn der Vermieter nichts zurückgibt.

Domilinko und der Bürge

Auf Domilinko kann Ihre wiederverwendbare Mieterakte die Angaben und Unterlagen Ihres Bürgen enthalten. Sie werden privat gespeichert und über authentifizierten Zugang ausgeliefert: Nur der Eigentümer eines Inserats, auf das Sie sich tatsächlich beworben haben, kann sie einsehen — nie über eine öffentliche URL.

Wie der Rest der Akte werden sie beim Absenden Ihrer Bewerbung in einer datierten Momentaufnahme eingefroren: Der Eigentümer entscheidet über Unterlagen, die sich nicht mehr bewegen. Wechseln Sie den Bürgen, senden Sie eine neue Bewerbung.

Was Domilinko nicht tut: an Ihrer Stelle bürgen, den Eigentümer gegen Mietausfälle versichern oder die Zahlung eines Mietvertrags garantieren. Die Plattform vermittelt, prüft die Identität der Eigentümer, moderiert Inserate und rahmt Nachrichten, Übergabeprotokoll und Schlüsselübergabe ein. Die Personalsicherheit wird zwischen Ihrem Bürgen und dem Eigentümer unterschrieben.

Drei Fragen vor der Unterschrift (für den Bürgen)

Für jemanden zu unterschreiben, den man liebt, ist eine legitime Entscheidung. Zu unterschreiben, ohne zu wissen, was man unterschreibt, ist es nicht.