Der Mietvertrag für den Hauptwohnsitz: Laufzeiten, Regelungen und Kündigung

Mietrecht ist Regionalsache: Die erste Frage lautet nicht "welcher Vertrag?", sondern "welche Region?"

Seit der sechsten Staatsreform ist das Wohnraummietrecht keine föderale Materie mehr. Jede der drei Regionen hat ihren eigenen Text verfasst:

• Region Brüssel-Hauptstadt: Ordonnanz vom 27. Juli 2017, anwendbar auf Verträge ab dem 1. Januar 2018;
• Wallonien: Dekret vom 15. März 2018 über den Wohnraummietvertrag, anwendbar ab dem 1. September 2018;
• Flandern: Flämisches Wohnungsmietdekret (Vlaams Woninghuurdecreet) vom 9. November 2018, anwendbar ab dem 1. Januar 2019.

Alle drei stammen vom selben Vorfahren ab — dem alten föderalen Gesetz vom 20. Februar 1991 — und ähneln sich stark. Sie weichen aber genau dort voneinander ab, wo es ums Geld geht: Kündigung des Vermieters ohne Grund, Entschädigung des Mieters bei vorzeitigem Ausstieg aus einem Kurzzeitvertrag, Voraussetzungen der Indexierung, Regelung der Mietkaution. Suchen Sie also nie nach "der" belgischen Regel, sondern nach der Regel Ihrer Region — und prüfen Sie zusätzlich das Unterschriftsdatum, denn ein Vertrag von vor dem Inkrafttreten des regionalen Textes unterliegt grundsätzlich weiterhin dem alten Recht.

Der Neunjahresvertrag: die Grundregel

Die Laufzeit

Sofern nichts wirksam anderes vereinbart wurde, gilt ein Mietvertrag über den Hauptwohnsitz als für neun Jahre geschlossen. Am Ende hört er nicht von selbst auf: Wird nicht mindestens sechs Monate vor Ablauf gekündigt, verlängert er sich stillschweigend zu denselben Bedingungen um jeweils drei Jahre, unbegrenzt. Viele Vermieter entdecken diese Verlängerung zu spät.

Der Mieter kann jederzeit gehen

Das ist das bewusste Ungleichgewicht des Neunjahresvertrags: Der Mieter kann ihn jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen, ohne Begründung. Der Preis dieser Freiheit ist eine Entschädigung, wenn er in den ersten drei Jahren auszieht: in der Regel drei Monatsmieten im ersten Jahr, zwei im zweiten, eine im dritten. Nach dem dritten Jahrestag genügt die dreimonatige Frist, ohne Entschädigung.

Der Vermieter braucht einen Grund — oder zahlt

• Eigenbedarf: jederzeit, mit sechs Monaten Frist, um selbst einzuziehen oder das Gut durch einen im regionalen Text aufgezählten Angehörigen bewohnen zu lassen (Ehepartner, Nachkommen, Vorfahren…). Der genaue Kreis der Begünstigten und die Frist, in der die Nutzung tatsächlich erfolgen muss, sind in den drei Regionen nicht identisch.
• Größere Arbeiten: zum Ende des ersten oder zweiten Dreijahreszeitraums, mit sechs Monaten Frist, für Umbau- oder Renovierungsarbeiten von gewissem Umfang.
• Ohne Grund, gegen Entschädigung: zum Ende eines Dreijahreszeitraums, sechs Monate Frist, gegen eine erhebliche Entschädigung (traditionell neun Monatsmieten zum Ende des dritten Jahres, sechs zum Ende des sechsten). Achtung: Diese Möglichkeit besteht nicht überall in gleicher Form — der flämische Gesetzgeber hat sie überarbeitet, und die Parteien können sie vertraglich ausschließen. Berufen Sie sich nicht darauf, ohne den in Ihrer Region geltenden Text gelesen zu haben.

Eine Eigenbedarfskündigung, die nicht umgesetzt wird, ist teuer: Dem Vermieter droht eine hohe Entschädigung (traditionell achtzehn Monatsmieten), außer bei außergewöhnlichen Umständen. Der Grund muss echt sein — und er muss eintreten.

Die Gegenkündigung

Kündigt der Vermieter, so darf der Mieter, der früher eine andere Wohnung findet, in der Regel mit einer Frist von einem Monat ausziehen, ohne Entschädigung. Er muss eine Kündigungsfrist, die er nicht ausgelöst hat, nicht bis zum Ende aussitzen.

Der Kurzzeitvertrag (drei Jahre oder weniger)

Was ihn kennzeichnet

Seine Dauer beträgt höchstens drei Jahre, er muss schriftlich sein und endet zum vereinbarten Termin, sofern mindestens drei Monate vor Ablauf schriftlich gekündigt wird — von der einen oder der anderen Partei.

Genau hier liegt die Falle: Niemand kündigt, der Mieter bleibt, und der Vertrag wird automatisch zu einem Neunjahresvertrag, der als am Beginndatum des Kurzzeitvertrags gestartet gilt, zur selben Miete. Das ist mit Abstand der häufigste Unfall in der Praxis. Setzen Sie sich vier Monate vor Ablauf eine Erinnerung.

Die Verlängerung

Ein Kurzzeitvertrag kann schriftlich und zu denselben Bedingungen verlängert werden, sofern die Gesamtdauer drei Jahre nicht überschreitet. Die zulässige Anzahl von Verlängerungen ist je nach Region unterschiedlich: Wer diesen Rahmen sprengt — nach Anzahl oder Gesamtdauer —, landet bei einem Neunjahresvertrag.

Vorzeitiger Ausstieg: Hier gehen die Regionen deutlich auseinander

Nach dem alten föderalen Gesetz konnte ein Kurzzeitvertrag grundsätzlich nicht vorzeitig beendet werden. Alle drei Regionen haben diese Tür geöffnet, aber jede auf ihre Weise:

• Brüssel: Der Mieter kann jederzeit kündigen, mit drei Monaten Frist und einer Abstandsentschädigung;
• Wallonien: Der vorzeitige Ausstieg des Mieters ist ebenfalls geregelt, mit Frist und Entschädigung;
• Flandern: Der vorzeitige Ausstieg ist zulässig, mit drei Monaten Frist und einer degressiven Entschädigung je nach laufendem Jahr.

Die genauen Beträge und Modalitäten lassen sich nicht von einer Region auf die andere übertragen. Lesen Sie vor jeder Berechnung Ihre Vertragsklausel und den regionalen Text (Bruxelles Logement, SPW Logement, Wonen in Vlaanderen).

Die Pflichtangaben

Der schriftliche Vertrag ist obligatorisch. Er enthält mindestens:

• die vollständige Identität der Parteien;
• die genaue Bezeichnung des Mietobjekts;
• den Beginn und die Dauer;
• die Miete sowie die Art der Nebenkostenabrechnung (Pauschale oder Vorschuss);
• gegebenenfalls die von der Region vorgeschriebene erläuternde Anlage.

Hinzu kommen je nach Region: der Energieausweis (EPC/PEB) — verpflichtend, und seine Daten müssen bereits in der Anzeige stehen —, das gemeinsam erstellte Übergabeprotokoll, das dem Vertrag beigefügt wird, die Zählerstände sowie die Angabe der Mietkaution und ihrer Form.

Und schließlich: Lassen Sie den Vertrag registrieren. Es ist kostenlos, es ist die Pflicht des Vermieters — und ein nicht registrierter Vertrag schwächt vor allem … den Vermieter.

In der Praxis

Was Domilinko tut — und was nicht

Domilinko bringt Eigentümer und Mieter zusammen: moderierte Anzeigen, eine wiederverwendbare Bewerbermappe, eine Bewerbung, die eine Momentaufnahme dieser Mappe einfriert, ein Nachrichtensystem mit Zeitstempel, ein gemeinsames Übergabeprotokoll (Fotos, Zählerstände, Unterschriften) und eine nachvollziehbare Schlüsselübergabe. Bei Langzeitmiete zieht die Plattform die Miete nicht ein: Es gibt keine Mietausfallversicherung, keine Zahlungsgarantie und keine delegierte Hausverwaltung, und die Mietkaution wird außerhalb der Plattform auf einem gesperrten Konto gebildet. Der Mietvertrag bleibt ein Vertrag zwischen Vermieter und Mieter.