Die Miete indexieren: wann, wie, wie viel

Indexieren ist keine Mieterhöhung

Eine Indexierung ist keine Neufestsetzung. Sie belohnt keine Arbeiten und folgt nicht dem Markt: Sie erhält lediglich die Kaufkraft der vereinbarten Miete, indem sie diese an die Preisentwicklung koppelt. Die Grundmiete ändert sich nie; nur der zu zahlende Betrag wird jährlich neu berechnet — ausgehend von dieser Grundmiete.

In der Regel drei kumulative Voraussetzungen:

Die Formel

Neue Miete = Grundmiete × neuer Gesundheitsindex / Ausgangsindex

• Grundmiete: die bei Unterzeichnung vereinbarte Miete, ohne Nebenkosten. Nicht die indexierte Miete des Vorjahres. Man geht stets von der ursprünglichen Miete aus, sonst würde sich die Indexierung selbst aufzinsen.
• Ausgangsindex: der Gesundheitsindex des Monats vor dem Monat der Unterzeichnung.
• Neuer Index: der Gesundheitsindex des Monats vor dem Jahrestag des Vertragsbeginns.

Der Gesundheitsindex ist der Verbraucherpreisindex ohne bestimmte Produkte (Alkohol, Tabak, Erdölprodukte). Er wird monatlich vom FÖD Wirtschaft veröffentlicht; dort — und nicht in einem beliebigen Online-Rechner — holt man den exakten Wert.

Ein Rechenbeispiel

Vertrag im Mai unterschrieben, Beginn am 1. Juni. Grundmiete: 900 EUR ohne Nebenkosten. Ausgangsindex: der von April des Unterschriftsjahres. Am 1. Juni des Folgejahres nimmt man den Gesundheitsindex von Mai jenes Jahres.

Beträgt der Ausgangsindex 128,50 und der neue Index 131,60:

900 × 131,60 / 128,50 = 921,71 EUR

Rund 22 EUR mehr pro Monat. Zwei Jahre später geht man erneut von 900 EUR und vom Aprilindex des Unterschriftsjahres aus — nie von 921,71 EUR.

(Die obigen Werte dienen nur der Veranschaulichung: Verwenden Sie die tatsächlichen Indexzahlen des FÖD Wirtschaft.)

Wann? Einmal jährlich, zum Jahrestag

Die Indexierung darf nur einmal jährlich erfolgen, frühestens zum Jahrestag des Vertragsbeginns. Nicht zum Unterschriftsdatum, nicht zum 1. Januar: zum Beginndatum. Ein am 15. September begonnener Vertrag wird jeweils ab dem 15. September indexiert.

Sie ist nicht automatisch — und die Rückwirkung ist begrenzt

Diese Regel entdecken Vermieter zu spät: Die Indexierung muss schriftlich verlangt werden. Solange kein Verlangen an den Mieter gerichtet wurde, ist die indexierte Miete nicht geschuldet. Und kommt das Verlangen verspätet, ist seine Rückwirkung gedeckelt: Sie reicht nur über die drei Monate vor dem Monat des Verlangens zurück.

Ein Vermieter, der vier Jahre lang "vergisst" zu indexieren und dann den gesamten Rückstand fordert, stößt an diese Grenze. Er kann für die Zukunft indexieren und höchstens drei Monate zurückholen. Der Rest ist verloren.

Tipp für Vermieter: Setzen Sie eine jährliche Erinnerung eine Woche vor dem Jahrestag und senden Sie ein einfaches Schreiben (oder eine schriftliche, datierte Nachricht) mit Grundmiete, Ausgangsindex, neuem Index, Rechnung und neuem Betrag. Eine erklärte Indexierung wird akzeptiert; eine unerklärte wird bestritten.

Tipp für Mieter: Rechnen Sie nach. Die häufigsten Fehler sind, von der bereits indexierten Miete auszugehen (statt von der Grundmiete) oder den Index des falschen Monats zu verwenden. Beides bläht den Betrag auf.

Der entscheidende Hinweis: Der Energieausweis kann die Indexierung begrenzen

Seit der Energiekrise haben alle drei Regionen Maßnahmen erlassen, die die Möglichkeit der Indexierung an die Energieeffizienz der Wohnung knüpfen, ausgewiesen durch den Energieausweis (EPC/PEB). Die Logik ist überall dieselbe:

• eine gut bewertete Wohnung bleibt normal indexierbar;
• eine schlecht bewertete Wohnung sieht ihre Indexierung gekürzt;
• eine sehr schlecht bewertete Wohnung ist unter Umständen gar nicht indexierbar, solange sie nicht saniert oder kein neuer Ausweis erstellt wurde.

Die betroffenen Klassen, die angewandten Prozentsätze und die Geltungsdauer dieser Maßnahmen unterscheiden sich jedoch von Region zu Region, und mehrere Regelungen wurden befristet eingeführt und anschließend verlängert, geändert oder verstetigt. Wir geben hier daher keine Tarifstaffel wieder: Eine veraltete Staffel ist schlimmer als gar keine.

Konkret:

Außerdem: Mehrere Regionen machen die Indexierung von einem schriftlichen und registrierten Vertrag abhängig. Ein Grund mehr, die — kostenlose — Registrierung nicht zu vernachlässigen.

Was KEINE Indexierung ist

• Die Mietanpassung (Revision): Sie setzt eine Einigung der Parteien oder eine Entscheidung des Friedensrichters voraus, in genau umgrenzten Zeitfenstern (meist zum Ende eines Dreijahreszeitraums) und aus begrenzten Gründen (neue Umstände, wertsteigernde Arbeiten). Sie ist nicht die jährliche Indexierung.
• Die Erhöhung der Nebenkosten: Vorschüsse können sich mit den realen Kosten ändern; ein ganz anderer Mechanismus, ohne Bezug zum Gesundheitsindex.
• Eine neue Miete bei Verlängerung: Ein verlängerter Vertrag läuft zu denselben Bedingungen weiter. Das ist keine Gelegenheit, die Miete anzuheben.

Zusammenfassung

Und Domilinko?

Domilinko verlangt die Energieklasse in jeder Anzeige: Ohne Energieausweis wird nicht veröffentlicht. Sie kennen also ab der Vermarktung die Klasse des Objekts — und der Mieter ebenfalls. Die Nachrichtenfunktion mit Zeitstempel dient als schriftliche Spur des Indexierungsverlangens.

Bei Langzeitmiete zieht Domilinko die Miete jedoch nicht ein und indexiert sie nicht für Sie: Das ist eine direkte Beziehung zwischen Vermieter und Mieter. Die Plattform bietet keine Mietausfallversicherung, keine Zahlungsgarantie und keine delegierte Hausverwaltung.