Der Energieausweis (PEB / EPC): Pflicht in jedem Inserat

Es ist das Erste, was eine Vermietung blockiert — und das am leichtesten zu Lösende. Der Energieausweis ist Pflicht, um in Belgien eine Wohnung zu vermieten, und seine Daten müssen schon im Inserat stehen — nicht bei der Besichtigung, nicht bei der Unterschrift: ab der Werbung.

Eine Begriffsklärung, die keineswegs nebensächlich ist: In Brüssel und Wallonien heißt er certificat PEB (Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden), in Flandern EPC (energieprestatiecertificaat). Es sind drei eigenständige Regime, aus derselben europäischen Richtlinie, aber getrennt umgesetzt. Pflichten, Angaben und Sanktionen sind nicht identisch.

1. Was ist das konkret?

Ein von einem zugelassenen Fachmann nach einer Begehung erstelltes Dokument, das die theoretische Energieeffizienz der Wohnung beschreibt: Dämmung, Fenster, Heizsystem, Warmwasserbereitung, Lüftung, gegebenenfalls erneuerbare Erzeugung.

Es mündet in:

• einen Zahlenwert des Primärenergieverbrauchs, ausgedrückt in kWh pro m² und Jahr;
• eine Energieklasse auf einer farbigen Skala von den besten Klassen (A und darüber) bis zur schlechtesten (F oder G, je nach Region);
• oft Empfehlungen für Verbesserungsarbeiten.

Wichtig: Der Ausweis ist theoretisch. Er bewertet das Gebäude, nicht die Gewohnheiten der Bewohner. Eine gut bewertete Wohnung, in der auf 24 °C geheizt wird, verbraucht mehr als eine mittelmäßige, sparsam bewohnte. Es ist keine Rechnungsprognose, sondern der Energieausweis des Baukörpers.

2. Wer erstellt ihn, was kostet er, wie lange gilt er

Wer. Ein von der Region, in der die Immobilie liegt, zugelassener Sachverständiger. Ein in Wallonien zugelassener Zertifizierer darf keine Immobilie in Flandern zertifizieren. Jede Region veröffentlicht die Liste ihrer zugelassenen Fachleute auf ihrer offiziellen Website: Dort suchen Sie, nirgends sonst.

Wie viel. Der Preis ist frei — nicht reguliert. Er hängt von der Region, der Größe und Komplexität des Objekts und vom Sachverständigen ab. Größenordnung: einige hundert Euro für eine Wohnung oder ein durchschnittliches Haus. Holen Sie zwei, drei Angebote ein: Die Spannen sind real. Legen Sie Ihre Unterlagen bereit (Pläne, Dämmrechnungen, Arbeitsnachweise, Kesselwartung): Ohne Belege muss der Sachverständige die ungünstigsten Annahmen treffen, und Ihre Klasse leidet. Eine gut vorbereitete Mappe kann eine ganze Klasse wert sein.

Wie lange. Der Ausweis gilt 10 Jahre. Danach ist er zu erneuern. Erneuern Sie ihn auch — in Ihrem eigenen Interesse — nach wesentlichen Arbeiten: Dach dämmen und Fenster tauschen, ohne den Ausweis zu aktualisieren, heißt die Arbeiten bezahlen und weiterhin die schlechte Klasse auszuweisen.

3. Die Pflichtangaben im Inserat

Hier werden Vermieter am häufigsten erwischt. Jede Werbung — Online-Inserat, Aushang im Schaufenster, Schild an der Fassade, Flyer — muss die Energiedaten des Objekts nennen.

Je nach Region erwartet man im Kern:

• In Flandern: das EPC; die Werbung muss den energiescore (spezifischer Verbrauch in kWh/m²/Jahr), das Label, die Zertifikatsnummer und die Adresse enthalten. Flandern hat zudem in den letzten Jahren einen Pfad energetischer Mindestanforderungen für Mietwohnungen eingeschlagen, mit schrittweise strengerem Mindestlabel. Dieser Pfad ändert sich: Prüfen Sie die geltende Frist beim VEKA (energiesparen.be), bevor Sie sich binden.
• In Brüssel: der PEB-Ausweis für Einzelwohnungen; die Werbung muss die Energieeffizienzindikatoren des Ausweises und die Klasse nennen. Zuständig ist Bruxelles Environnement / Leefmilieu Brussel.
• In Wallonien: der certificat PEB; die Werbung muss das Label, den spezifischen Primärenergieverbrauch (Espec, kWh/m².Jahr) und den Gesamtprimärenergieverbrauch (Etotale, kWh/Jahr) nennen. Zuständig ist SPW Énergie.

Der Ausweis muss außerdem dem Mieter ausgehändigt werden — er erhält eine Kopie, und der Mietvertrag verweist darauf.

Tippen Sie die Zahlen nicht aus dem Gedächtnis ab und schon gar nicht von einem abgelaufenen Ausweis: Übernehmen Sie sie wortgetreu vom gültigen Dokument.

4. Die Sanktionen

Es gibt sie in allen drei Regionen, und sie treffen zwei verschiedene Verhaltensweisen: keinen Ausweis besitzen und dessen Angaben nicht veröffentlichen.

Die Regionen sehen Verwaltungsgeldbußen vor, deren Höhe und Verfahren in ihren jeweiligen Texten festgelegt und mehrfach geändert wurden. Wir nennen hier keinen Betrag — gerade weil eine falsche Zahl nichts wert ist: Informieren Sie sich bei der offiziellen Quelle Ihrer Region (VEKA für Flandern, Bruxelles Environnement für Brüssel, SPW Énergie für Wallonien).

Merken Sie sich vor allem zweierlei: Die Kontrollen erfassen auch Online-Inserate, die öffentlich und leicht überprüfbar sind; und die Geldbuße ist nicht das einzige Risiko. Ein Mieter, dem der Ausweis nie ausgehändigt wurde, hat im Streitfall ein Argument, und ein fehlender Ausweis signalisiert eine Nachlässigkeit, die schwer wiegt, falls die Wohnqualität später angefochten wird.

5. Der Energieausweis ist keine bloße Formalität

Betrachten Sie ihn als Vermögenswert, nicht als Steuer.

• Er bestimmt das Vermietungstempo. Bei gleicher Miete vermietet sich eine ordentliche Klasse schneller. Der Mieter rechnet in Gesamtkosten: Miete + Energie.
• Er wirkt auf das, was Sie indexieren dürfen. Mehrere Regionen haben die Mietindexierung an die Energieklasse geknüpft, mit Regeln, die sich verändert haben und je Region abweichen. Prüfen Sie vor der Indexierung die bei Ihnen geltende Regel.
• Er lenkt Ihre Arbeiten. Die Empfehlungen zeigen, wo der investierte Euro am meisten bringt. Oft ist das das Dach, dann die Fenster, dann die Heizung — in dieser Reihenfolge.

6. Bei Domilinko: keine Energieklasse, keine Veröffentlichung

Die Regel ist einfach und kennt keine Ausnahme: Ein Inserat ohne ausgefüllte Energieklasse wird in der Moderation blockiert. Es wechselt nicht von "in Prüfung" zu "veröffentlicht".

Das ist kein übertriebener Eifer unsererseits: Es ist belgisches Recht. Eine Plattform, die Mietinserate ohne Energieangaben verbreitet, würde rechtswidrige Werbung verbreiten — für Sie, in Ihrem Namen.

Konkret geben Sie beim Erstellen eines Inserats die Klasse und den Verbrauchswert aus Ihrem Ausweis an. Solange das Feld leer ist (Status ausstehend), bleibt das Inserat ein Entwurf. Bestellen Sie Ihren Ausweis also vor der Vorbereitung des Inserats: Die Vorlaufzeit (Termin, Begehung, Erstellung) beträgt Tage, in der Hochsaison auch Wochen.

---

Die geforderten Angaben, Verfahren und Sanktionen sind regional geregelt und werden häufig geändert. Prüfen Sie vor der Veröffentlichung die geltenden Pflichten bei der zuständigen Behörde: VEKA (Flandern), Bruxelles Environnement (Brüssel), SPW Énergie (Wallonien).