Den Mieter auswählen, ohne zu diskriminieren

Es ist die schwerste Entscheidung im Weg eines Vermieters und die rechtlich exponierteste. Diskriminierung beim Wohnen ist in Belgien verboten — durch mehrere Texte: das Bundesgesetz vom 10. Mai 2007 zur Bekämpfung bestimmter Formen von Diskriminierung, das Gesetz vom 30. Juli 1981 (die sogenannten "rassischen" Merkmale), das Gendergesetz vom 10. Mai 2007, ergänzt durch regionale Bestimmungen — im Brüsseler Wohngesetzbuch sowie in den wallonischen und flämischen Texten. Sie gelten für den privaten Mietmarkt genauso wie für den sozialen Wohnungsbau. Sie können davon nicht abweichen, auch nicht im eigenen Haus.

Was das Gesetz nicht verbietet, ist das Auswählen. Sie dürfen sehr wohl den Bewerber mit der stärksten Mappe nehmen. Die ganze Frage ist, worauf Sie dieses Urteil stützen.

1. Geschützte Merkmale: worauf Sie nicht abstellen dürfen

Die Liste ist lang, und man muss sie kennen. Eine Absage darf unter anderem nicht gestützt werden auf:

• die Herkunft (sogenannte Rasse, Hautfarbe, Abstammung, nationale oder ethnische Herkunft) und die Staatsangehörigkeit;
• das Geschlecht, Schwangerschaft, Mutterschaft, Geschlechtsidentität und -ausdruck;
• das Alter;
• den gegenwärtigen oder künftigen Gesundheitszustand, eine Behinderung, ein körperliches oder genetisches Merkmal;
• den Personenstand und die Familiensituation (Kinder haben, alleinerziehend sein, unverheiratet zusammenleben);
• die sexuelle Orientierung;
• religiöse, weltanschauliche oder politische Überzeugungen;
• die Sprache;
• die soziale Herkunft und das Vermögen.

Letzteres Merkmal wird am schlechtesten verstanden und am häufigsten verletzt.

2. Sozialleistungsempfänger abzulehnen ist rechtswidrig

Sagen wir es noch einmal, denn hier ergehen die meisten Verurteilungen: Einen Bewerber abzulehnen, weil sein Einkommen aus einer Leistung stammt — Eingliederungseinkommen des ÖSHZ, Arbeitslosengeld, Einkommensersatzleistung, Behindertenbeihilfe, Rente — ist eine Diskriminierung wegen Vermögens oder sozialer Herkunft. Das ist rechtswidrig, so plausibel Ihnen die wirtschaftliche Überlegung auch erscheint.

Formulierungen wie "Nur mit Arbeitsvertrag" oder "Keine Sozialhilfeempfänger" — im Inserat, in einer Nachricht oder auch nur am Telefon — sind ein schriftlicher oder bezeugbarer Beweis gegen Sie.

Entscheidend ist nicht die Quelle des Einkommens, sondern seine Höhe und seine Regelmäßigkeit. Eine seit acht Jahren gezahlte Invaliditätsleistung ist praktisch stabiler als ein Zeitarbeitsvertrag. Das Recht verlangt, die Zahlungsfähigkeit zu beurteilen, nicht Menschen danach zu sortieren, wie sie ihren Lebensunterhalt verdienen.

3. Was Sie legitim beurteilen dürfen

Drei Dinge, und sie genügen:

Die Zahlungsfähigkeit

Sie dürfen die Höhe der finanziellen Mittel und einen Nachweis verlangen. Der übliche Marktanhaltspunkt — dass die Miete inklusive Nebenkosten etwa ein Drittel des Nettohaushaltseinkommens nicht überschreitet — ist eine Praxis, keine Rechtsregel. Sie ist nicht bindend und als Indikator zu verwenden, nicht als automatischer Filter.

Warum diese Nuance zentral ist: Mechanisch angewandt erzeugt eine starre Quote das, was das Recht mittelbare Diskriminierung nennt. Ein scheinbar neutrales Kriterium, das eine geschützte Gruppe systematisch benachteiligt (Alleinerziehende, Menschen mit Behinderung, Leistungsempfänger), ist rechtswidrig, wenn es nicht objektiv gerechtfertigt und verhältnismäßig ist. Ein Haushalt mit 2 400 €, der seit sechs Jahren 850 € ohne Zwischenfall zahlt, ist tatsächlich das bessere Risiko als eine Führungskraft mit 3 500 € in der Probezeit.

Die Stabilität

Betriebszugehörigkeit oder Dauer der Einkommensquelle, Regelmäßigkeit der Zahlungen, Dauer früherer Mietverhältnisse. Auch hier: Stabilität wird beobachtet, nicht aus einem Status vermutet.

Die Referenzen

Sie dürfen Referenzen früherer Vermieter oder eine Bescheinigung über die ordnungsgemäße Beendigung eines Mietverhältnisses verlangen. Rufen Sie an — mit Einverständnis des Bewerbers. Drei Minuten Gespräch mit dem Vorvermieter sagen mehr als zehn Dokumente.

4. Was Sie NICHT verlangen dürfen

Alle drei Regionen begrenzen die Liste der Auskünfte, die der Vermieter im Bewerbungsstadium verlangen darf. Die Listen sind nicht wortgleich, aber der Geist ist derselbe: nur das strikt Notwendige zur Identifizierung und zur Einschätzung der Zahlungsfähigkeit. Prüfen Sie die genaue, in Ihrer Region geltende Liste — Brüssel hat sie ausdrücklich ins Wohngesetzbuch geschrieben.

Außerhalb dieser Liste verlangt man nicht:

• einen Strafregisterauszug;
• medizinische Angaben, ein Gesundheitsattest, das Bestehen einer Behinderung;
• Angaben zu Schwangerschaft oder Kinderwunsch;
• die Herkunft, die Staatsangehörigkeit über das zur Identifizierung Nötige hinaus, ein Foto;
• religiöse, politische oder gewerkschaftliche Zugehörigkeit;
• eine ÖSHZ-Bescheinigung, um Leistungsempfänger aufzuspüren;
• eine Aufschlüsselung der Ausgaben oder vollständige Kontoauszüge;
• den Grund eines Umzugs oder einer Trennung.

Und denken Sie an die DSGVO: Bewahren Sie nur auf, was nötig ist, und nur so lange wie nötig. Die Unterlagen der abgelehnten Bewerber werden gelöscht, sobald die Wohnung vergeben ist. Keine Ausweiskopien "für alle Fälle".

5. Eine Absage dokumentieren: Ihr bester Schutz

Sie müssen Ihre Absage rechtlich nicht begründen. Aber — und das ist entscheidend — bei Diskriminierung ist die Beweislast geteilt: Legt der Bewerber Tatsachen vor, die eine Diskriminierung vermuten lassen (Zahlen, eine Zeugenaussage, ein Situationstest, eine unbedachte Nachricht), müssen Sie beweisen, dass Ihre Entscheidung auf einem zulässigen Grund beruhte. Praktisch kehrt das die Last um: Wer nichts dokumentiert hat, verliert.

Daher die Methode:

Die Sanktionen sind nicht theoretisch: Das Gesetz von 2007 sieht eine pauschale Entschädigung vor (außerhalb von Arbeitsverhältnissen liegt die im Text vorgesehene Größenordnung bei einigen hundert Euro, in bestimmten Fällen erhöht), eine Unterlassungsklage vor dem Gerichtspräsidenten und je nach Region Verwaltungsgeldbußen. Manche Regionen führen zudem Situationstests durch (Testbewerbungen oder Mystery Calls). Da Beträge und Verfahren mehrfach geändert wurden, prüfen Sie die aktuelle Rechtslage bei Unia oder beim Institut für die Gleichheit von Frauen und Männern.

6. Wie Domilinko damit umgeht

Das Produkt ist genau auf dieser Linie gebaut — und überschreitet sie nicht.

• Der Mieter erstellt eine wiederverwendbare Bewerbermappe: Einkommen, Bürge, Haushalt, Belege. Er füllt sie einmal aus und sendet sie so oft wie nötig.
• Beim Bewerben wird die Mappe in einer datierten Momentaufnahme eingefroren. Eine spätere Profiländerung schreibt eine bereits gesendete Bewerbung nicht um. Sie beurteilen alle Bewerber anhand vergleichbarer Unterlagen desselben Datums: genau das, was Sie brauchen, falls Ihre Entscheidung je angefochten wird.
• Die Sortierung nach dem Verhältnis Einkommen/Miete markiert Mappen unterhalb der von Ihnen gesetzten Kriterien. Sie entfernt sie nicht, verbirgt sie nicht und lehnt sie nicht automatisch ab. Sie sehen alle Bewerber. Sie entscheiden.

Das ist keine technische Beschränkung, sondern eine Designentscheidung. Ein automatischer Filter auf Basis einer Quote würde mittelbare Diskriminierung in großem Maßstab erzeugen — und Sie glauben lassen, ein Algorithmus habe für Sie entschieden. Hat er nicht. Der Vermieter bleibt souverän — und damit verantwortlich.

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Dieser Artikel beschreibt einen allgemeinen Rahmen und ersetzt keine Rechtsberatung. Wenden Sie sich im Zweifel an Unia (unia.be), an das Institut für die Gleichheit von Frauen und Männern oder an einen Anwalt. Die Listen zulässiger Auskünfte, die Sanktionen und die Verfahren unterscheiden sich zwischen Brüssel, Wallonien und Flandern und ändern sich regelmäßig.