Ihre Immobilie vermieten: der komplette Leitfaden

Eine Wohnung in Belgien zu vermieten heißt nicht bloß, Fotos hochzuladen und zu warten. Seit der Regionalisierung des Mietrechts hat jede Region ihren eigenen Text: die Brüsseler Ordonnanz vom 27. Juli 2017 (Teil des Brüsseler Wohngesetzbuchs), das wallonische Dekret vom 15. März 2018 über den Wohnungsmietvertrag und das flämische Woninghuurdecreet, in Kraft seit dem 1. Januar 2019. Die Grundprinzipien ähneln sich, doch die Details — Fristen, Schwellen, Sanktionen — gehen auseinander. Dieser Leitfaden folgt dem zeitlichen Ablauf Ihres Vorhabens und weist an jeder Stelle darauf hin, wo Ihre Region eigene Wege geht.

1. Zuallererst: eine normkonforme Wohnung

Wohnqualitäts- und Sicherheitsnormen

Jede Region legt Mindestanforderungen an Sicherheit, Hygiene und Ausstattung fest. Eine Wohnung, die sie nicht erfüllt, darf nicht vermietet werden — und wer es dennoch tut, riskiert Verwaltungssanktionen bis hin zum Vermietungsverbot.

• In Brüssel überwacht die regionale Wohnungsinspektion diese Anforderungen und kann die Vermietung einer nicht konformen Wohnung untersagen.
• In Wallonien legt der Code wallon de l'Habitation durable die Hygienekriterien fest. Achtung: Für bestimmte Kategorien ist eine Vermietungsgenehmigung (permis de location) erforderlich, insbesondere für kleine Einzelwohnungen und Gemeinschaftswohnungen (darunter viele Studentenzimmer). Fragen Sie Ihre Gemeinde, ob Ihre Immobilie darunter fällt.
• In Flandern gelten die Wohnqualitätsnormen des Vlaamse Codex Wonen. Das Konformitätsattest ist nicht überall Pflicht, doch mehrere Städte schreiben es vor — für den gesamten Mietbestand oder Teile davon. Erkundigen Sie sich bei Ihrer Gemeinde.

Nehmen Sie diese Normen ernst: Es geht um Handfestes — Feuchtigkeit, Lüftung, Raumhöhe, Tageslicht, Treppensicherheit, Gas- und Elektroinstallationen.

Rauchmelder

Alle drei Regionen schreiben Rauchmelder vor. Der Vermieter installiert und bezahlt sie; die laufende Wartung (Batteriewechsel) obliegt grundsätzlich dem Mieter. Anzahl und Platzierungsvorschriften unterscheiden sich je Region: Prüfen Sie die offizielle regionale Quelle, statt sich auf eine einheitliche "belgische" Regel zu verlassen — es gibt keine.

Elektrik und Heizung

Die Prüfung der Elektroinstallation durch eine zugelassene Stelle ist beim Verkauf einer Wohnung ausdrücklich vorgeschrieben. Bei der Vermietung nimmt die Pflicht eine andere Form an: Die Anlage muss sicher sein und den Wohnqualitätsnormen Ihrer Region entsprechen — genau das prüfen die regionalen Kontrollen. Praktisch: Ist Ihre Installation alt und liegt kein Prüfbericht vor, lassen Sie sie prüfen. Es ist der häufigste Grund, aus dem eine Wohnung für ungeeignet erklärt wird.

Der Heizkessel muss regelmäßig gewartet werden; die Häufigkeit hängt vom Brennstoff ab (Heizöl wird in der Regel häufiger kontrolliert als Gas) und von der Region. Das Wartungsattest muss vorgelegt werden können.

Der Energieausweis (PEB / EPC)

Das ist die Bedingung, die alles blockiert: Kein Mietinserat darf ohne die vorgeschriebenen Energieangaben veröffentlicht werden. In Brüssel und Wallonien heißt er certificat PEB, in Flandern EPC. Er gilt 10 Jahre, wird von einem zugelassenen Sachverständigen erstellt und muss dem Mieter ausgehändigt werden. Wir widmen ihm einen eigenen Artikel; merken Sie sich hier: Sie bestellen ihn vor der Veröffentlichung, nicht währenddessen.

2. Der Mietvertrag: schriftlich, vollständig, registriert

Der Hauptwohnsitz-Mietvertrag muss in allen drei Regionen schriftlich sein und mindestens die Identität der Parteien, die Bezeichnung der Immobilie, die Miete, die Dauer und den Beginn nennen. Jede Region verlangt zusätzlich einen erläuternden Anhang, der Rechte und Pflichten zusammenfasst: Er ist Vertragsbestandteil.

Die Registrierung bleibt hingegen föderale Zuständigkeit. Drei Punkte:

Das Übergabeprotokoll wird zusammen mit dem Mietvertrag registriert. Und wenn Sie nicht registrieren? Die Sanktion sitzt: Der Mieter darf die Wohnung dann ohne Kündigungsfrist und ohne Entschädigung verlassen. Ein nicht registrierter Mietvertrag ist ein schwacher Vertrag — für Sie, nicht für ihn.

3. Das Einzugsprotokoll

Es ist in allen drei Regionen Pflicht und muss ausführlich und gemeinsam erstellt werden: entweder von beiden Parteien, oder von einem einvernehmlich bestellten Sachverständigen (dessen Honorar dann hälftig geteilt wird). Ohne ein ernsthaftes Einzugsprotokoll haben Sie beim Auszug praktisch kein Mittel, einen Einbehalt von der Mietkaution zu rechtfertigen. Es ist das rentabelste Dokument, das Sie unterschreiben werden.

4. Ein Inserat, das die richtigen Bewerber anzieht

Ein gutes Inserat will nicht möglichst viele Kontakte, sondern möglichst viele passende Kontakte. Jede unnötige Besichtigung kostet Sie einen Abend.

Die Fotos, auf die es ankommt

• Tageslicht, Rollläden hoch, Lampen an. Fotografieren Sie tagsüber, nie mit Blitz.
• Aufgeräumt und leer. Eine vollgestellte Wohnung wirkt klein. Mülleimer, Badematten, Putzmittel wegräumen.
• Ein Foto pro Raum, aus einer Ecke, auf Brusthöhe, mit vernünftigem Weitwinkel. Keine extremen Verzerrungen: Wer sich bei der Besichtigung getäuscht fühlt, unterschreibt nicht.
• Vergessen Sie nicht, was beruhigt: Heizkessel, Zähler, Fahrradraum, Keller, Waschküche, Garten, Ausblick.
• Ein bemaßter Grundriss, notfalls handgezeichnet und gescannt, hebt die Qualität der Bewerbungen: Er filtert von selbst, wem die Wohnung nicht passt.

Der Text

Sagen Sie die Wahrheit, in der Reihenfolge, in der man sie sucht: Objektart, Fläche, Zimmerzahl, Etage und Aufzug, Heizung und Energie, PEB/EPC-Klasse, Miete, Höhe und Art der Nebenkosten, Verfügbarkeit, gewünschte Vertragsdauer. Sagen Sie, was inbegriffen ist und was nicht. Nennen Sie die Nachteile, die ohnehin auffallen (kein Aufzug im dritten Stock, laute Straße): Sie verlieren drei Bewerber und gewinnen das Vertrauen der übrigen.

Und vor allem: Schreiben Sie nie ein Auswahlkriterium in den Inseratstext. "Keine Studenten", "nur Erwerbseinkommen", "keine kinderreichen Familien": Solche Formulierungen sind nach belgischem Recht rechtswidrig und ein schriftlicher Beweis gegen Sie. Mehr dazu im Artikel über die Mieterauswahl.

5. Der Weg über Domilinko

Domilinko rahmt genau die Schritte ein, in denen sich das Risiko bündelt:

• Verpflichtende KYC-Prüfung des Vermieters. Solange Ihre Identität nicht verifiziert ist, können Sie nicht veröffentlichen. Genau das schafft Vertrauen bei den Mietern.
• Moderiertes Inserat. Jedes Inserat wird vor der Veröffentlichung geprüft. Ohne Energieklasse wird es blockiert — eine Regel, keine Präferenz.
• Geschützte Adresse. Suche und öffentliche Seite zeigen nur Gemeinde, Postleitzahl und einen ungefähren Punkt. Die genaue Adresse erhält nur der ausgewählte Bewerber.
• Bewerbungen mit Mappe. Mieter kommen mit einer vollständigen Bewerbermappe (Einkommen, Bürge, Haushalt, Belege), eingefroren im Moment des Absendens: Sie beurteilen alle Bewerber anhand vergleichbarer, datierter Unterlagen.
• Nachrichten, gemeinsames Übergabeprotokoll mit Fotos und Zählerständen, zeitgestempelte Schlüsselübergabe.

Was Domilinko nicht tut und nie behaupten wird zu tun: die Mietzahlung garantieren, Mietausfälle versichern, die Immobilie für Sie verwalten oder die Miete eines Langzeitmietvertrags einziehen — diese wird direkt vom Mieter an den Vermieter gezahlt.

Checkliste vor der Veröffentlichung

Fristen, Schwellen und Sanktionen ändern sich. Prüfen Sie vor jeder verbindlichen Entscheidung die geltende Regel bei der offiziellen Quelle Ihrer Region (Bruxelles Logement, SPW Logement, Wonen in Vlaanderen).