Brauche ich für Kurzzeitvermietung in Belgien eine Registrierung?

Für touristische Beherbergung ja: Alle drei Regionen verlangen eine vorherige Anmeldung oder Registrierung mit Brandschutz- und Versicherungsanforderungen. Die Nummer muss grundsätzlich im Inserat stehen. Die Modalitäten unterscheiden sich (Brüsseler Ordonnanz, wallonisches Tourismusgesetzbuch, flämisches Logiesdecreet). Prüfen Sie auch die Gemeinde.

Kann meine Eigentümergemeinschaft touristische Vermietung verbieten?

Ja, sehr oft. Basisurkunde und Miteigentumsordnung können rein wohnwirtschaftliche Nutzung vorschreiben oder touristische Beherbergung verbieten. Gerichte setzen solche Klauseln durch: Ein Miteigentümer oder der Verwalter kann die Tätigkeit stoppen lassen, ggf. mit Zwangsgeld. Lesen Sie diese Dokumente vor jeder Investition.

Ist eine Baugenehmigung erforderlich?

Oft ja: Die Umwandlung einer Wohnung in eine touristische Unterkunft kann eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung sein — der in Städten am häufigsten verfolgte Verstoß. Die Antwort hängt von Gemeinde und Objekt ab. Fragen Sie das Bauamt schriftlich, bevor Sie investieren.

Bringt Kurzzeitvermietung wirklich mehr als ein Mietvertrag?

Brutto oft ja. Netto schrumpft der Abstand: Provision, Reinigung und Wäsche nach jedem Aufenthalt, Energie und Internet inklusive, Möbelabschreibung, Versicherung, Kurtaxen, realer Leerstand und Ihre Zeit. Dazu schwankende Einnahmen und Regulierungsrisiko. Der Mietvertrag liefert stabile Einnahmen. Rechnen Sie netto.

Wie werden Einkünfte aus Kurzzeitvermietung besteuert?

Drei Qualifikationen sind möglich: Privatvermögensverwaltung (die Miete möblierter Objekte teilt sich in unbewegliches und bewegliches Einkommen; ohne Vertragsaufteilung gilt ein Pauschalanteil als beweglich), Berufseinkommen, sobald die Tätigkeit wiederholt, organisiert und mit Dienstleistungen verbunden ist — mit Sozialbeiträgen —, und unter Bedingungen Mehrwertsteuer zum ermäßigten Beherbergungssatz. Plattformen melden Ihre Einkünfte. Sprechen Sie vorher mit einem Buchhalter.

Wie funktioniert die Kaution bei Kurzzeitaufenthalten auf Domilinko?

Gebucht wird nach Daten und online bezahlt; die Plattform erhebt eine Provision. Die Kaution wird als Kartenreservierung genommen: eine Autorisierung, keine Abbuchung, freigegeben, wenn kein Schaden festgestellt wird. Achtung: Ein Inserat auf Domilinko macht Sie nicht konform. Anmeldung bei Region und Gemeinde, Brandschutz und Baurecht bleiben Ihre Verantwortung.

Eigentümer11 Min. Lesezeit

Kurzzeitvermietung: was die Vorschriften wirklich verlangen

Von Espero AKPOLI

Veröffentlicht am 19. Mai 2026

Kurzzeitvermietung: was die Vorschriften wirklich verlangen

Inhaltsverzeichnis

1.Drei Regime, die man nicht verwechseln darf
2.Touristische Beherbergung ist eine angemeldete Tätigkeit
3.Und die Gemeinde?
4.Die Eigentümergemeinschaft kann es verbieten
5.Die europäische Ebene
6.Steuern: drei mögliche Qualifikationen
7.Kurzzeit oder Mietvertrag: die echte Rechnung
8.Ihre Checkliste vor der ersten Nacht
9.Wie es bei Domilinko läuft

# Kurzzeitvermietung in Belgien: was die Vorschriften wirklich verlangen

"Kurzzeit" bezeichnet im belgischen Recht drei sehr verschiedene Dinge. Sie zu verwechseln ist der erste — und teuerste — Fehler: Man betreibt dann unwissentlich eine regulierte Tätigkeit.

Drei Regime, die man nicht verwechseln darf

Sie vermieten…	Regime
an jemanden, der dort seinen Hauptwohnsitz begründet, für höchstens 3 Jahre	Kurzzeitmietvertrag: Mietrecht (Brüsseler Wohngesetzbuch, wallonisches Dekret, Woninghuurdecreet)
eine möblierte Wohnung an jemanden ohne Hauptwohnsitz dort (Zweitwohnung, Einsatz von einigen Monaten)	Mietvertrag nach gemeinem Recht, flexibler, aber weiterhin Miete
an Touristen oder Reisende, pro Nacht oder Woche	touristische Beherbergung: eine regulierte Tätigkeit — Thema dieses Artikels

Dieser Artikel behandelt den dritten Fall.

Touristische Beherbergung ist eine angemeldete Tätigkeit

In allen drei Regionen vermietet man nicht einfach pro Nacht, ohne es jemandem zu sagen. Jede Region hat ihren Text und ihre Anlaufstelle:

Brüssel: Grundlage ist die Ordonnanz über die touristische Beherbergung. Grundsätzlich sind eine vorherige Anmeldung bzw. Registrierung und die Angabe der erhaltenen Nummer im Inserat erforderlich; hinzu kommen Bedingungen (Versicherung, Brandschutz, baurechtliche Konformität). Brüssel hat diesen Rahmen kürzlich reformiert: Prüfen Sie den aktuellen Stand auf dem Regionalportal.
Wallonien: Das wallonische Tourismusgesetzbuch verlangt eine Anmeldung bei der regionalen Tourismusverwaltung samt Brandschutzanforderungen. Die Verwendung geschützter Bezeichnungen (gîte, Gästezimmer, Ferienwohnung…) erfordert zusätzlich eine Genehmigung.
Flandern: Das Logiesdecreet verlangt die Anmeldung jeder touristischen Unterkunft bei Toerisme Vlaanderen mit Grundanforderungen: Brandschutzbescheinigung der Gemeinde, Haftpflichtversicherung, Konformität. Eine Anerkennung und eine Komfortklassifizierung sind freiwillig.

Der rote Faden: Anmeldung/Registrierung + Brandschutz + Versicherung. Die Details hängen von der Region ab. Gehen Sie von der offiziellen regionalen Quelle aus, nicht von einem Forum.

Und die Gemeinde?

Der Punkt, den die meisten vergessen. Die Gemeinde kann ihre eigene Schicht hinzufügen — und tut es oft:

Baurecht: Eine Wohnung in eine touristische Unterkunft umzuwandeln, kann eine Nutzungsänderung darstellen, die einer Baugenehmigung bedarf. Das ist nicht theoretisch: Es ist der häufigste Verstoß, der städtischen Kurzzeitvermietern vorgeworfen wird. Fragen Sie vor der Investition beim Bauamt nach.
Nächtigungsobergrenzen: Manche Behörden begrenzen die Zahl der Nächte pro Jahr, besonders bei Vermietung des eigenen Hauptwohnsitzes. Diese Grenzen variieren und ändern sich.
Steuern: Kurtaxe, Beherbergungssteuer, spezifische Gemeindesteuern — pro Nacht oder Einheit, teils zusätzlich zu einer regionalen Abgabe.

Eine sichere Regel: Rufen Sie Ihre Gemeinde an und lassen Sie sich schriftlich sagen, was an Ihrer Adresse gilt.

Die Eigentümergemeinschaft kann es verbieten

Lesen Sie zuerst die Basisurkunde und die Miteigentumsordnung. Viele Gebäude schreiben rein wohnwirtschaftliche Nutzung vor oder verbieten touristische Beherbergung. Belgische Gerichte setzen solche Klauseln durch; ein Miteigentümer oder der Verwalter kann die Unterlassung erwirken, ggf. mit Zwangsgeld.

Sind Sie selbst Mieter, verbietet Ihr Vertrag es in der Regel ebenfalls: Kurzzeit-Untervermietung ohne schriftliche Zustimmung des Eigentümers ist eine Vertragsverletzung, die zur Auflösung Ihres Mietvertrags zu Ihren Lasten führen kann.

Die europäische Ebene

Seit 2026 gilt die EU-Verordnung über die Erhebung und den Austausch von Daten zur Kurzzeitvermietung. Ihre Logik: die Registrierungsnummer verallgemeinern, Plattformen verpflichten, deren Existenz zu prüfen und Aktivitätsdaten an die Behörden zu übermitteln. Nicht registrierte Unterkünfte werden zunehmend auffindbar — und von Plattformen entfernbar. Diskretion ist keine Strategie mehr.

Steuern: drei mögliche Qualifikationen

Hier kostet Improvisation am meisten. Je nach Tätigkeit kann die Verwaltung annehmen:

1Privatvermögensverwaltung. Die Miete eines möblierten Objekts teilt sich in unbewegliches Einkommen (Gebäude) und bewegliches Einkommen (Mobiliar). Fehlt eine Aufteilung im Vertrag, gilt ein pauschaler Anteil der Miete als beweglich und wird entsprechend besteuert. Das günstigste Regime.

2Berufseinkünfte. Sobald die Tätigkeit wiederholt, organisiert und mit Dienstleistungen verbunden ist (Empfang, Reinigung zwischen Aufenthalten, Frühstück, Wäsche), kann die Verwaltung alles als Berufseinkommen einstufen — progressiv besteuert und mit Sozialbeiträgen. Die Grenze zwischen Privatvermögen und Gewerbe ist häufiger Streitstoff und hängt von den Tatsachen ab.

3Mehrwertsteuer. Die Bereitstellung möblierter Unterkunft für kurze Zeit mit Dienstleistungen fällt unter Bedingungen unter das Beherbergungsregime und kann dem ermäßigten Mehrwertsteuersatz unterliegen. Der genaue Anwendungsbereich wurde zuletzt geändert.

Hinzu kommt: Plattformen melden Ihre Einkünfte den Steuerbehörden (automatischer EU-Informationsaustausch). Rechnen Sie nicht mit Unsichtbarkeit.

> Ausnahmslos: Sprechen Sie vor der ersten Nacht mit einem Buchhalter. Ein Satz im Vertrag (die Aufteilung unbeweglich/beweglich) und eine Entscheidung über die Dienstleistungen können Ihre Besteuerung völlig verändern.

Kurzzeit oder Mietvertrag: die echte Rechnung

Brutto ist verführerisch, netto weniger.

Illustratives Beispiel (Schulzahlen, für Ihr Objekt neu zu rechnen):

Mit Mietvertrag: 750 Euro monatlich = 9.000 Euro brutto jährlich. Aufwand: einige Stunden im Jahr.
Kurzzeit: 85 Euro pro Nacht × 60 % Auslastung × 365 = 18.615 Euro brutto.

Davon abziehen:

die Provision der Plattform;
Reinigung und Wäsche nach jedem Aufenthalt (der am meisten unterschätzte Posten);
Energie, Wasser, Internet, im Preis enthalten;
Verbrauchsgüter, Abschreibung des Mobiliars, kleine Reparaturen;
passende Versicherung, Anmeldung, Kurtaxen;
den realen Leerstand (60 % Auslastung ist außerhalb der Hochsaison bereits optimistisch);
Ihre Zeit: Nachrichten, Anreisen, Zwischenfälle, Bewertungen.

Die Nettorendite bleibt oft höher — vor allem in touristischen Lagen —, aber der Abstand schrumpft deutlich, die Schwankung ist groß und das Regulierungsrisiko real (eine Gemeinde kann verschärfen; eine Eigentümergemeinschaft kann ein Verbot beschließen). Der klassische Mietvertrag liefert dagegen stabile Einnahmen, geringen Aufwand und einen gefestigten Rechtsrahmen.

Ihre Checkliste vor der ersten Nacht

1Basisurkunde / Miteigentumsordnung — ist die Tätigkeit erlaubt?

2Ihr Mietvertrag, falls Sie Mieter sind — ist Kurzzeit-Untervermietung schriftlich gestattet?

3Kommunales Baurecht — Nutzungsänderung oder Genehmigung nötig?

4Regionale Anmeldung/Registrierung — Nummer vor der Veröffentlichung holen und ins Inserat setzen.

5Brandschutz — Gemeindebescheinigung, Rauchmelder, Feuerlöscher, Fluchtwege.

6Versicherung — Ihre Wohngebäude-/Hausratpolice deckt Gäste nicht zwingend. Anpassen lassen.

7Kurtaxen — wer erhebt und führt sie ab?

8Buchhalter — Einkunftsart, Mehrwertsteuer, Aufteilung unbeweglich/beweglich.

9Übergabeprotokoll und Inventar, fotografiert, vorher und nachher.

Wie es bei Domilinko läuft

Im Modus Kurzzeit wird ein Domilinko-Inserat nach Daten gebucht: Der Mieter zahlt die Buchung online, die Plattform erhebt eine Provision, und die Kaution wird als Kartenreservierung genommen — eine Autorisierung, keine Abbuchung, freigegeben, wenn kein Schaden vorliegt. Nachrichten, Bewertungen, das Übergabeprotokoll (Fotos, Zähler, Unterschriften) und die datierte Schlüsselübergabe sind integriert.

Was Domilinko nicht tut: Die Plattform meldet Sie nicht an — weder bei Ihrer Region noch bei Ihrer Gemeinde —, beantragt keine Genehmigungen für Sie und übernimmt Ihre steuerlichen Pflichten nicht. Ein Inserat zu veröffentlichen ist keine Konformität: Anmeldung, Brandschutz und Baurecht bleiben Ihre Verantwortung.

> Dieser Artikel gibt allgemeine Anhaltspunkte. Die genaue Regel hängt von Ihrer Region und Ihrer Gemeinde ab und ändert sich hier schnell. Prüfen Sie stets die offizielle regionale Quelle und Ihre Gemeindeverwaltung.

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Espero AKPOLI

Gründer · Spezialist für Vermietung zwischen Eigentümern und Mietern

Als Unternehmer arbeite ich daran, das Mieten in Belgien einfacher und fairer zu machen. Hier teile ich konkrete Leitfäden zu Bewerbermappe, Mietkaution, Energieausweis, Übergabeprotokoll und Mietvertrag — für Mieter wie für Eigentümer.