Als Mieter kündigen: Frist, Entschädigung, Formalitäten

# Als Mieter kündigen: Frist, Entschädigung, Formalitäten

Ein Mieter, der ausziehen will, stellt sich drei Fragen: Wie lange muss ich noch Miete zahlen, schulde ich eine Entschädigung, und wie kündige ich formell? Die Antworten hängen von der Region und von der Vertragsart ab. Und die Berechnung der Frist geht fast immer schief — um genau eine Monatsmiete.

Das Mietrecht ist regionalisiert

Seit 2018-2019 gilt kein einheitliches föderales Wohnraummietrecht mehr. Brüssel wendet den Brüsseler Wohngesetzbuch an, Wallonien das Dekret vom 15. März 2018 über den Wohnungsmietvertrag, Flandern das Vlaams Woninghuurdecreet. Die drei Texte teilen die Architektur des Bundesgesetzes von 1991, sind aber in mehreren Punkten auseinandergegangen. Denken Sie nie "nach belgischem Recht", sondern nach dem Recht der Region, in der die Wohnung liegt.

Hauptwohnsitzmietvertrag (9 Jahre): drei Monate, jederzeit

Das ist der Standardvertrag. Der Mieter kann ihn jederzeit und ohne Begründung mit einer Frist von drei Monaten beenden. Der Vermieter hat diese Freiheit nicht: Er kann nur aus bestimmten Gründen kündigen.

Der Fristbeginn: der Fehler, der einen Monat kostet

Das ist der Kern. Die Kündigungsfrist beginnt nicht an dem Tag, an dem Sie den Brief abschicken. Sie beginnt am ersten Tag des Monats, der auf den Monat folgt, in dem gekündigt wurde.

• Kündigung am 8. März zugestellt → die Frist läuft vom 1. April bis 30. Juni. Der Vertrag endet am 30. Juni. Sie schulden Miete für März, April, Mai und Juni.
• Kündigung am 2. April zugestellt → die Frist läuft vom 1. Mai bis 31. Juli. Vier Tage Verspätung kosten einen ganzen Monat.

Weitere Feinheit: Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Zustellung, und die regionalen Texte vermuten den Zugang einige Werktage nach Aufgabe des Einschreibens. Praktische Folge: Geben Sie Ihr Einschreiben nie in den letzten Tagen des Monats auf. Schicken Sie es spätestens um den 20. und bewahren Sie den Einlieferungsbeleg auf.

Die Entschädigung in den ersten drei Jahren

Endet der Neunjahresvertrag innerhalb der ersten drei Jahre, schuldet der Mieter zusätzlich zur dreimonatigen Frist eine Entschädigung:

Maßgeblich ist das tatsächliche Vertragsende (Ablauf der Kündigungsfrist), nicht das Absendedatum. Ein Mieter, der am 1. März 2025 eingezogen ist und am 10. November 2025 kündigt, beendet den Vertrag am 28. Februar 2026: noch im ersten Jahr, also drei Monatsmieten. Eine Woche später gekündigt, wäre das Ende ins zweite Jahr gefallen — und die Entschädigung hätte sich halbiert. Simulieren Sie beide Varianten, bevor Sie abschicken.

Nach dem dritten Jahr entfällt jede Entschädigung: drei Monate Frist, mehr nicht.

Der Kurzzeitmietvertrag (drei Jahre oder weniger)

Achtung: "kurze Dauer" meint hier einen Hauptwohnsitzvertrag von höchstens drei Jahren — keine touristische Vermietung.

Die Regelung ist anders, und hier weichen die Regionen am stärksten voneinander ab:

• Brüssel und Wallonien: Der Mieter kann jederzeit mit drei Monaten Frist kündigen und schuldet eine Entschädigung von einer Monatsmiete.
• Flandern: dieselbe Dreimonatsfrist, aber die Entschädigung ist degressiv je nach laufendem Jahr (in der Größenordnung von anderthalb Monatsmieten im ersten Jahr, einer Monatsmiete im zweiten, einer halben im dritten). Prüfen Sie, in welches Jahr das Vertragsende fällt.

Um den Vertrag zum Ablauftermin zu beenden, muss einige Monate vor dem Termin gekündigt werden — sonst wird der Vertrag in allen drei Regionen in einen Neunjahresvertrag umgewandelt, gerechnet ab dem ursprünglichen Beginn. Diese Falle ist real: Ein Einjahresvertrag, den niemand kündigt, wird ein Neunjahresvertrag. Tragen Sie das Ablaufdatum sechs Monate im Voraus in den Kalender und lassen Sie sich das Enddatum schriftlich bestätigen.

Die Gegenkündigung von einem Monat

Hat der Vermieter gekündigt (Eigenbedarf, Umbau…) und finden Sie vor Fristablauf eine neue Wohnung, müssen Sie nicht warten: Sie können eine Gegenkündigung von einem Monat aussprechen, ohne Entschädigung, auch in den ersten drei Jahren. Sie zahlen dann Miete nur bis zum Ende dieses Monats. Eine sehr günstige und kaum bekannte Regel.

Die Form der Kündigung

Die Kündigung ist ein schriftlicher Akt. In der Praxis:

WG: allein ausziehen

Alle drei Regionen kennen ein eigenes WG-Mietregime mit einem WG-Pakt zwischen den Mitmietern. Gemeinsames Prinzip: Wer geht, kündigt gegenüber dem Vermieter und den Mitmietern und muss einen Nachfolger suchen. Wird dieser von den anderen und vom Vermieter akzeptiert, ist der Ausziehende befreit. Andernfalls kann er noch eine begrenzte Zeit gesamtschuldnerisch haften.

Fristen und Dauer dieser Resthaftung unterscheiden sich je nach Region — Brüssel sieht etwa eine kürzere Frist als das gemeine Recht vor. Da es um erhebliche Beträge geht: Lesen Sie den Text Ihrer Region oder lassen Sie Ihre Lage prüfen, bevor Sie etwas verschicken.

Vor der Schlüsselrückgabe

• Verlangen Sie das Auszugsprotokoll, im Beisein beider Parteien, im Vergleich zum Einzugsprotokoll.
• Notieren Sie die Zählerstände (Strom, Gas, Wasser) mit datierten Fotos und melden Sie sie den Versorgern.
• Zahlen Sie Miete und Vorauszahlungen bis zum letzten Tag der Frist.
• Verlangen Sie die Nebenkostenabrechnung und die Freigabe der Mietkaution (die nur einvernehmlich oder per Gerichtsentscheid freigegeben wird).

Bei Domilinko

Domilinko bewahrt das datierte Einzugsprotokoll (Fotos, Zählerstände, Unterschriften) und die Schlüsselübergabe. Beim Auszug stützt sich das Auszugsprotokoll auf diese datierten Belege — das verkürzt jede Diskussion über die Kaution erheblich. Die Plattform verwahrt die Mietkaution nicht (sie wird außerhalb der Plattform auf einem gesperrten Konto gebildet) und stellt Ihre Kündigung nicht für Sie zu: Das Einschreiben bleibt Ihre Sache.

> Dieser Artikel ist allgemeine Information. Bei einer Kündigung verändert ein Monat Unterschied den geschuldeten Betrag: Lassen Sie Ihr Schreiben im Zweifel vom Wohnungsdienst Ihrer Gemeinde, einer Rechtsberatungsstelle oder einem Mieterverein prüfen.