Der Vermieter kündigt: Gründe, Fristen, Entschädigungen und Sanktionen

# Der Vermieter kündigt: Gründe, Fristen, Entschädigungen

Der Hauptwohnsitzmietvertrag ist kein Vertrag wie jeder andere: Er schützt jemandes Zuhause. Während der Mieter jederzeit unter Einhaltung der Frist gehen darf, kann der Vermieter einen Neunjahresvertrag nur in den Fällen beenden, die das Recht seiner Region vorsieht. Eine Kündigung außerhalb dieser Fälle ist nichtig — und eine formal korrekte Kündigung, deren Grund nicht verwirklicht wird, wird sehr teuer.

Drei Texte, eine Architektur

Seit der Regionalisierung hat jede Region ihren eigenen Text: das Brüsseler Wohngesetzbuch, das wallonische Dekret vom 15. März 2018, das Vlaams Woninghuurdecreet. Alle drei übernahmen die Architektur des Bundesgesetzes von 1991 — Eigenbedarf, Umbau, Kündigung ohne Grund — mit Abweichungen im Detail (Voraussetzungen, zulässige Begünstigte, Formvorschriften). Übertragen Sie nie eine Regel aus einer anderen Region und prüfen Sie den anwendbaren Text, bevor Sie das Einschreiben aufgeben.

1. Kündigung wegen Eigenbedarfs

Der häufigste und am strengsten kontrollierte Grund.

Frist: sechs Monate. Wie beim Mieter beginnt die Frist am ersten Tag des Monats, der auf die Zustellung folgt. Eine am 12. Mai zugestellte Kündigung lässt die Frist vom 1. Juni bis 30. November laufen.

Wann: jederzeit während des Neunjahresvertrags (nicht nur zum Ende eines Dreijahreszeitraums), sofern der Begünstigte nah genug steht.

Wer einziehen darf: der Vermieter selbst, sein Ehegatte oder zusammenwohnender Partner, seine Kinder, Enkel, Adoptivkinder, Eltern, Großeltern, Geschwister. Bei entfernteren Verwandten (Onkel, Tanten, Neffen, Nichten…) sind die Texte strenger: Die Kündigung ist grundsätzlich nur zum Ablauf des ersten Dreijahreszeitraums möglich. Prüfen Sie den Verwandtschaftsgrad.

Was im Schreiben stehen muss: die Identität des künftigen Bewohners und sein Verwandtschaftsverhältnis zum Vermieter. Eine Kündigung, die nur "wegen Eigenbedarfs" sagt, ist angreifbar.

Die Folgepflicht: Die Nutzung muss tatsächlich, wirksam und durchgehend sein. In der Praxis: Der Begünstigte muss innerhalb der im Regionaltext vorgesehenen Frist einziehen (Größenordnung: ein Jahr nach Auszug des Mieters) und mindestens zwei Jahre bleiben.

Die Sanktion: achtzehn Monatsmieten

Bleibt die angekündigte Nutzung aus oder wird sie nicht aufrechterhalten, und weist der Vermieter keine außergewöhnlichen Umstände nach, kann der frühere Mieter eine Entschädigung von achtzehn Monatsmieten fordern. Bei 900 Euro Miete sind das 16.200 Euro.

Die Friedensrichter wenden diese Sanktion an. Bösgläubigkeit muss nicht bewiesen werden: Es zählt das Ergebnis. Konkret: Kündigen Sie nie "auf Verdacht" wegen Eigenbedarfs, und schon gar nicht, um teurer neu zu vermieten — der hinausgekündigte Mieter, der drei Monate später ein neues Inserat sieht, hat einen Anspruch und setzt ihn oft durch.

Der Mieter kann vom Vermieter überdies den Nachweis der Nutzung verlangen.

2. Kündigung wegen umfangreicher Umbauarbeiten

Frist: sechs Monate.

Wann: nur zum Ablauf eines Dreijahreszeitraums (Ende des 3. oder 6. Jahres), sofern die Region nichts anderes bestimmt.

Kumulative Voraussetzungen (im Sinne der drei Texte):

• Die Arbeiten müssen den städtebaulichen Vorschriften entsprechen (Genehmigung erteilt oder nicht erforderlich);
• sie müssen den vom Mieter bewohnten Teil betreffen und die Nutzung während der Bauzeit unmöglich machen;
• ihre Kosten müssen eine in Jahresmieten ausgedrückte Schwelle überschreiten (Größenordnung: drei Jahresmieten des betroffenen Objekts; die Berechnung wird angepasst, wenn mehrere Wohnungen desselben Gebäudes demselben Vermieter gehören).

Was im Schreiben stehen muss: die Begründung mit Belegen (Kostenvoranschläge, Genehmigung, Pläne, Beschreibung). Eine "Umbau"-Kündigung ohne Unterlagen hält nicht.

Die Sanktion: Werden die Arbeiten nicht wie angekündigt ausgeführt, ist dieselbe Entschädigung von achtzehn Monatsmieten geschuldet, außer bei außergewöhnlichen Umständen.

3. Kündigung ohne Grund gegen Entschädigung

Diese Tür existiert, ist aber schmal und teuer.

Wann: zum Ablauf des ersten oder zweiten Dreijahreszeitraums — nicht mittendrin.

Frist: sechs Monate, abgestimmt auf den Dreijahrestermin.

Entschädigung: Größenordnung neun Monatsmieten bei Wirkung zum Ende des ersten, sechs Monatsmieten zum Ende des zweiten Dreijahreszeitraums. Sie ist zusätzlich zur Frist geschuldet.

⚠️ Unbedingt prüfen: Genau hier haben die Regionen seit 2018 am meisten eingegriffen; einige haben die Möglichkeit eingeschränkt oder geändert. Lesen Sie vorher den in der Region des Objekts geltenden Text (oder lassen Sie ihn prüfen): Ein Fehler macht die Kündigung nichtig — Sie behalten den Mieter und zahlen trotzdem.

Kurzzeitmietvertrag: kaum Spielraum

Bei einem Hauptwohnsitzvertrag von höchstens drei Jahren:

• Der Vermieter hat nicht dieselben vorzeitigen Kündigungsmöglichkeiten wie beim Neunjahresvertrag. In Brüssel und Flandern kann er grundsätzlich nicht vorzeitig kündigen. Wallonien sieht eine weitergehende vorzeitige Kündigung wegen Eigenbedarfs mit verkürzter Frist vor. Prüfen Sie den Regionaltext.
• Damit der Vertrag zum vereinbarten Termin endet, muss einige Monate vorher gekündigt werden (in der Regel drei Monate). Ohne Kündigung gilt der Vertrag als für neun Jahre geschlossen, gerechnet ab dem ursprünglichen Beginn und zu denselben Mietbedingungen. Das ist der teuerste Fehler privater Vermieter: Aus einem vergessenen Einjahresvertrag wird ein Neunjahresvertrag.
• Eine Verlängerung ist möglich, schriftlich, zu denselben Bedingungen, ohne dass die Gesamtdauer drei Jahre übersteigt. Die zulässige Zahl der Verlängerungen variiert: nachprüfen.

Die Form der Kündigung, in allen Fällen

Ein Verkauf beendet den Mietvertrag nicht

Ein Verkauf löscht den Mietvertrag nicht. Hat der Vertrag vor dem Verkauf ein sicheres Datum — genau das bewirkt die Registrierung, kostenlos und für den Vermieter verpflichtend —, übernimmt der Käufer den Vertrag unverändert und kann ihn nur in den gesetzlichen Fällen beenden. Ohne sicheres Datum steht der Mieter deutlich schwächer da. Ein Grund mehr für den Mieter, die Registrierung zu prüfen — und für den Vermieter, fristgerecht zu registrieren.

Was Domilinko tut (und nicht tut)

Domilinko beherbergt das Inserat, die Bewerbung, die datierte Nachrichtenspur, das beidseitige Übergabeprotokoll und die Schlüsselübergabe. Diese datierten Spuren helfen Ihnen an dem Tag, an dem eine Kündigung bestritten wird. Domilinko stellt Ihre Kündigung jedoch nicht für Sie zu: Die Zustellung bleibt eine Rechtshandlung, die Sie selbst per Einschreiben und in eigener Verantwortung vornehmen. Die Plattform zieht keine Miete eines Mietvertrags ein und bietet weder Zahlungsgarantie noch Mietausfallversicherung.

> Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Eine schlecht begründete oder falsch datierte Kündigung kann achtzehn Monatsmieten kosten: Lassen Sie Ihr Schreiben hier vorab fachlich prüfen.