Réparations : qui paie quoi ?

Le principe, en une phrase

Le propriétaire doit délivrer et maintenir un logement en bon état ; le locataire doit l'entretenir et le rendre tel qu'il l'a reçu, usure normale déduite.

De là découle la règle de partage :

• Les grosses réparations et le gros entretien — tout ce qui touche à la structure, à l'enveloppe et aux équipements lourds du bâtiment — sont à charge du propriétaire ;
• les réparations locatives et l'entretien courant — tout ce qui découle de l'usage quotidien du logement — sont à charge du locataire.

Les trois Régions (Bruxelles, Wallonie, Flandre) ont chacune leur texte sur le bail d'habitation, et chacune prévoit ou renvoie à une liste de réparations locatives. Ces listes sont votre meilleur arbitre en cas de doute : cherchez celle de la Région où se trouve le bien. Elles ne sont pas rigoureusement identiques et une réponse « belge » générique n'existe pas.

Ce qui est à charge du LOCATAIRE

L'entretien courant, la petite maintenance, et tout dégât dû à sa faute ou à sa négligence.

Chauffage et eau chaude

• L'entretien annuel de la chaudière et le ramonage du conduit de cheminée. C'est une obligation d'entretien, pas une réparation : elle revient au locataire, qui doit conserver l'attestation. (La périodicité du contrôle obligatoire dépend du type d'installation et de la Région : renseignez-vous.)
• La purge des radiateurs, le remplacement d'une purge défectueuse.

Plomberie et sanitaires

• Les joints (silicone, robinetterie), les flexibles de douche, les pommeaux.
• Le mécanisme de chasse d'eau et le flotteur, la lunette de WC.
• Le débouchage des siphons et des canalisations accessibles — sauf si le bouchon vient d'une canalisation encastrée ou de la colonne commune.

Électricité et menuiseries

• Ampoules, fusibles, interrupteurs et prises endommagés par l'usage.
• Graissage des serrures, gonds et charnières ; remplacement d'une clé perdue.
• Petits raccords de peinture et rebouchage des trous que le locataire a percés.

Sécurité et ventilation

• Les piles des détecteurs de fumée (le détecteur lui-même est fourni et placé par le propriétaire — il est obligatoire dans les logements loués dans les trois Régions).
• Le nettoyage ou le remplacement des filtres de ventilation.

Extérieurs

• L'entretien du jardin dont le locataire a la jouissance : tonte, taille des haies, désherbage ; le nettoyage des gouttières accessibles sans échafaudage.

Vitres

• Une vitre cassée pendant le bail est présumée à charge du locataire. C'est une présomption : elle tombe s'il démontre que la casse est due à la grêle, à une tempête, à un vice du bien ou au fait d'un tiers.

Ce qui est à charge du PROPRIÉTAIRE

Tout ce qui relève de la structure, de la vétusté et des équipements lourds.

• Le clos et le couvert : toiture, façade, murs, planchers, châssis et fenêtres (leur remplacement).
• Le remplacement de la chaudière ou du chauffe-eau, la réparation lourde (échangeur, corps de chauffe, brûleur, circulateur).
• Les canalisations encastrées et la colonne d'évacuation commune.
• L'installation électrique vétuste ou non conforme, le tableau électrique.
• L'humidité structurelle : infiltrations, remontées capillaires, condensation due à un défaut d'isolation ou de ventilation du bâtiment. Attention à la nuance : la condensation due à une aération insuffisante par l'occupant est une autre affaire, et c'est là que les expertises se jouent.
• Le placement des détecteurs de fumée, et le remplacement des appareils en fin de vie.
• Et, plus largement, tout ce qui devient nécessaire par l'effet du temps et non de l'usage fautif.

L'usure normale n'est JAMAIS à charge du locataire

C'est le principe le plus important de tout l'article, et le plus souvent violé dans les décomptes de sortie.

Un logement habité vieillit. La peinture jaunit, le parquet se patine, les joints de salle de bains grisent, la moquette s'écrase sous les meubles. Ce n'est pas un dommage : c'est de la vétusté, et le locataire n'en répond pas. Un bailleur ne peut pas exiger, après six ans d'occupation, une peinture neuve payée par le locataire.

En pratique, un expert applique un coefficient de vétusté : si un revêtement a une durée de vie de dix ans et qu'il en a servi sept, seuls trois dixièmes de sa valeur peuvent, au maximum, être réclamés — et encore, uniquement si le dégât excède l'usure normale. Ne payez pas du neuf pour du vieux ; ne réclamez pas du neuf pour du vieux.

Symétriquement : le locataire est présumé responsable des dégradations survenues pendant le bail, sauf s'il démontre qu'elles sont dues à la vétusté, à la force majeure, à un vice du bien ou au fait d'un tiers. La présomption existe — elle est simplement renversable.

L'état des lieux : la pièce maîtresse

Toute cette théorie ne vaut rien sans preuve. Et la preuve, c'est l'état des lieux d'entrée.

S'il n'y a pas d'état des lieux d'entrée détaillé, le locataire est en règle présumé avoir reçu le bien dans l'état où il se trouve à la sortie. Autrement dit : le bailleur ne peut plus rien réclamer. C'est la sanction la plus lourde qui frappe le bailleur négligent — et elle tombe seule, sans procès.

À la sortie, on compare, poste par poste, avec l'état d'entrée. Le décompte ne peut porter que sur l'écart — moins la vétusté. Si des travaux sont nécessaires et rendent le bien indisponible, une indemnité d'immobilisation peut s'ajouter, mais elle doit être justifiée dans sa durée.

Faites-le bien : pièce par pièce, photos datées, relevés de compteurs, signatures des deux parties. Un état des lieux fait à la va-vite le jour de la remise des clés, sur un coin de table, ne protège personne.

En cas de désaccord

Deux erreurs à ne jamais commettre. Locataire : ne cessez pas de payer le loyer pour faire pression — c'est le meilleur moyen de transformer votre bon dossier en résiliation à vos torts. Bailleur : ne retenez pas la garantie locative de votre propre autorité sans accord écrit ou décision de justice ; une retenue non justifiée se retourne contre vous.

Le rôle de Domilinko

Domilinko outille exactement l'endroit où ces litiges se gagnent ou se perdent : l'état des lieux contradictoire, avec photos, relevés de compteurs et signatures des deux parties, à l'entrée et à la sortie ; la remise de clés horodatée ; la messagerie qui garde une trace écrite et datée de chaque demande de réparation. Le jour où un désaccord surgit, vous n'avez pas à reconstituer six mois d'échanges de mémoire.

En revanche, Domilinko n'intervient pas dans l'exécution du bail : la plateforme n'encaisse pas le loyer d'un bail, ne propose ni assurance loyers impayés, ni garantie de paiement, ni gestion locative déléguée, et la garantie locative se constitue hors plateforme, sur un compte bloqué. Les réparations sont, et restent, une affaire entre bailleur et locataire.