Le bail de résidence principale : durées, régimes et résiliations

Un droit régionalisé : la première question n'est pas « quel bail ? » mais « quelle Région ? »

Depuis la sixième réforme de l'État, le bail d'habitation n'est plus une matière fédérale. Chacune des trois Régions a écrit son propre texte :

• Bruxelles-Capitale : ordonnance du 27 juillet 2017, applicable aux baux conclus à partir du 1er janvier 2018 ;
• Wallonie : décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation, applicable à partir du 1er septembre 2018 ;
• Flandre : décret flamand sur la location d'habitations (Vlaams Woninghuurdecreet) du 9 novembre 2018, applicable à partir du 1er janvier 2019.

Les trois textes descendent du même ancêtre — l'ancienne loi fédérale du 20 février 1991 — et se ressemblent beaucoup. Mais ils divergent précisément là où l'argent se joue : la faculté du bailleur de résilier sans motif, l'indemnité due par le locataire qui rompt un bail court, les conditions de l'indexation, le régime de la garantie locative. Ne cherchez donc jamais « la » règle belge : cherchez la règle de votre Région, et vérifiez aussi la date de signature, car un bail antérieur à l'entrée en vigueur du texte régional reste en principe soumis aux anciennes règles.

Le bail de neuf ans : le régime par défaut

La durée

Sauf stipulation contraire valable, un bail de résidence principale est réputé conclu pour neuf ans. À l'échéance, s'il n'est pas dénoncé par un congé notifié au moins six mois avant le terme, il ne s'arrête pas : il se reconduit aux mêmes conditions, par périodes de trois ans, sans limite. Beaucoup de bailleurs découvrent cette reconduction trop tard, après avoir laissé filer la date.

Le locataire peut partir à tout moment

C'est le grand déséquilibre — assumé — du bail de neuf ans : le locataire peut y mettre fin à tout moment, moyennant un préavis de trois mois, sans devoir se justifier. Le prix de cette liberté, c'est une indemnité s'il part pendant les trois premières années : en règle, trois mois de loyer s'il quitte au cours de la première année, deux mois au cours de la deuxième, un mois au cours de la troisième. Après le troisième anniversaire, le préavis de trois mois suffit, sans indemnité.

Le bailleur doit un motif — ou paie

• Occupation personnelle : à tout moment, avec un préavis de six mois, pour occuper le bien lui-même ou le faire occuper par un proche que le texte régional énumère (conjoint, descendants, ascendants…). Le cercle exact des bénéficiaires et le délai dans lequel l'occupation doit devenir effective ne sont pas identiques dans les trois Régions.
• Travaux importants : à la fin du premier ou du deuxième triennat, avec un préavis de six mois, pour des travaux de reconstruction, transformation ou rénovation d'une certaine ampleur.
• Sans motif, contre indemnité : à la fin d'un triennat, préavis de six mois, contre une indemnité substantielle (traditionnellement neuf mois de loyer à la fin de la troisième année, six mois à la fin de la sixième). Attention : cette faculté n'existe pas partout dans les mêmes termes — le législateur flamand l'a revue, et les parties peuvent l'écarter contractuellement. Ne vous en prévalez pas sans avoir lu le texte en vigueur dans votre Région.

Un congé pour occupation personnelle qui n'est pas suivi d'effet coûte cher : le bailleur s'expose à une indemnité importante (souvent fixée à dix-huit mois de loyer), sauf circonstance exceptionnelle. Le motif doit être réel, et il doit se réaliser.

Le contre-préavis

Lorsque c'est le bailleur qui donne congé, le locataire qui retrouve un logement avant l'échéance peut en général quitter les lieux avec un préavis d'un mois, sans indemnité. Il n'a pas à subir jusqu'au bout un préavis qu'il n'a pas provoqué.

Le bail de courte durée (trois ans ou moins)

Ce qui le caractérise

Sa durée est égale ou inférieure à trois ans, il est obligatoirement écrit, et il prend fin à son terme, moyennant un congé notifié par écrit au moins trois mois avant l'échéance, par l'une ou l'autre partie.

Le piège est là : personne ne notifie de congé, le locataire reste, et le bail bascule automatiquement en bail de neuf ans, réputé avoir commencé à la date d'entrée en vigueur du bail court, aux mêmes conditions de loyer. C'est de loin l'accident le plus fréquent en pratique. Mettez un rappel dans votre agenda quatre mois avant l'échéance.

La prolongation

Un bail court peut être prolongé, par écrit, aux mêmes conditions, sans que la durée totale dépasse trois ans. Selon la Région, le nombre de prolongations admises n'est pas le même : dépasser le cadre — en nombre ou en durée cumulée — fait basculer l'ensemble en bail de neuf ans.

La sortie anticipée : ici, les Régions divergent franchement

Sous l'ancienne loi fédérale, un bail court ne pouvait en principe pas être rompu avant son terme. Les trois Régions ont ouvert cette porte, mais chacune à sa façon :

• Bruxelles : le locataire peut mettre fin au bail court à tout moment, avec un préavis de trois mois et une indemnité de rupture ;
• Wallonie : sortie anticipée du locataire également organisée, avec préavis et indemnité ;
• Flandre : sortie anticipée du locataire admise, avec un préavis de trois mois et une indemnité dégressive selon l'année en cours.

Les montants et les modalités exactes ne se recopient pas d'une Région à l'autre. Avant de calculer quoi que ce soit, lisez la clause de votre bail et le texte régional (Bruxelles Logement, SPW Logement, Wonen in Vlaanderen).

Les mentions obligatoires

Le bail écrit est obligatoire. Il doit au minimum contenir :

• l'identité complète des parties ;
• la désignation précise du bien loué ;
• la date de prise de cours et la durée ;
• le montant du loyer, et le mode de calcul des charges (forfait ou provision) ;
• l'annexe explicative prévue par la Région, le cas échéant.

S'y ajoutent, selon la Région : le certificat PEB / EPC (obligatoire, et ses données doivent déjà figurer dans l'annonce), l'état des lieux d'entrée — à faire de façon contradictoire et à annexer au bail —, les relevés de compteurs, la mention de la garantie locative et de sa forme.

Enfin : enregistrez le bail. C'est gratuit, c'est l'obligation du bailleur, et un bail non enregistré fragilise surtout… le bailleur.

En pratique

Ce que Domilinko fait — et ne fait pas

Domilinko met en relation propriétaires et locataires : annonces modérées, dossier de location réutilisable, candidature qui fige un instantané du dossier, messagerie horodatée, état des lieux contradictoire (photos, compteurs, signatures) et remise de clés tracée. En location longue durée, la plateforme n'encaisse pas le loyer : elle ne propose ni assurance contre les loyers impayés, ni garantie de paiement, ni gestion locative déléguée, et la garantie locative se constitue hors plateforme, sur un compte bloqué. Le bail reste un contrat entre le bailleur et le locataire.