Indexer le loyer : quand, comment, combien

Indexer, ce n'est pas augmenter le loyer

Une indexation n'est pas une révision. Elle ne récompense pas des travaux, elle ne suit pas le marché : elle se contente de maintenir le pouvoir d'achat du loyer convenu en le rattachant à l'évolution des prix. Le loyer de base ne change jamais ; c'est le montant payé qui est recalculé, chaque année, à partir de ce loyer de base.

Trois conditions cumulatives, en règle générale :

La formule

Nouveau loyer = loyer de base × nouvel indice santé / indice santé de départ

• Loyer de base : le loyer convenu à la signature, hors charges. Pas le loyer indexé de l'an dernier. On repart toujours du loyer d'origine, sinon l'indexation se composerait sur elle-même.
• Indice de départ : l'indice santé du mois qui précède celui de la signature du bail.
• Nouvel indice : l'indice santé du mois qui précède celui de l'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail.

L'indice santé est l'indice des prix à la consommation dont on a retiré certains produits (alcool, tabac, produits pétroliers). Il est publié chaque mois par le SPF Économie ; c'est là qu'il faut aller chercher la valeur exacte, pas dans un calculateur trouvé au hasard.

Un exemple chiffré

Bail signé en mai, prise de cours au 1er juin. Loyer de base : 900 EUR hors charges. Indice de départ : celui d'avril, l'année de la signature. Au 1er juin de l'année suivante, on prend l'indice santé de mai de cette année-là.

Si l'indice de départ vaut 128,50 et le nouvel indice 131,60 :

900 × 131,60 / 128,50 = 921,71 EUR

Soit environ 22 EUR de plus par mois. Deux ans plus tard, on repartira toujours de 900 EUR et de l'indice d'avril de l'année de signature — jamais de 921,71 EUR.

(Les valeurs ci-dessus sont illustratives : consultez les indices réels publiés par le SPF Économie.)

Quand ? Une fois par an, à la date anniversaire

L'indexation ne peut intervenir qu'une fois par an, au plus tôt à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. Pas à la date de signature, pas au 1er janvier : à la date de prise de cours. Un bail entré en vigueur le 15 septembre s'indexe à partir du 15 septembre de chaque année.

Elle n'est pas automatique — et la rétroactivité est limitée

C'est la règle que les bailleurs découvrent trop tard : l'indexation doit être demandée par écrit. Tant qu'aucune demande n'a été adressée au locataire, le loyer indexé n'est pas dû. Et quand la demande arrive avec du retard, son effet rétroactif est plafonné : elle ne remonte que sur les trois mois qui précèdent le mois de la demande.

Un bailleur qui « oublie » d'indexer pendant quatre ans et réclame d'un coup l'arriéré complet se heurtera à cette limite. Il pourra indexer pour l'avenir, et récupérer au plus trois mois en arrière. Le reste est perdu.

Conseil de bailleur : mettez un rappel annuel une semaine avant la date anniversaire, et envoyez un courrier simple (ou un message écrit et daté) indiquant le loyer de base, l'indice de départ, le nouvel indice, le calcul et le nouveau montant. Un locataire comprend et accepte une indexation qu'on lui explique ; il conteste celle qui tombe sans justification.

Conseil de locataire : refaites le calcul. Les erreurs les plus fréquentes sont d'indexer à partir du loyer déjà indexé (au lieu du loyer de base) ou de prendre l'indice du mauvais mois. Les deux gonflent le montant.

L'avertissement qui compte : le PEB peut limiter l'indexation

Depuis la crise énergétique, les trois Régions ont adopté des mesures liant la possibilité d'indexer le loyer à la performance énergétique du logement, mesurée par le certificat PEB / EPC. La logique est partout la même :

• un logement bien classé (labels supérieurs) reste indexable normalement ;
• un logement mal classé voit son indexation réduite ;
• un logement très mal classé peut ne pas être indexable du tout tant qu'il n'a pas été rénové ou qu'un nouveau certificat n'a pas été établi.

En revanche, les labels concernés, les pourcentages appliqués et la durée de ces mesures ne sont pas les mêmes d'une Région à l'autre, et plusieurs de ces dispositifs ont été adoptés à titre temporaire, puis prolongés, modifiés ou pérennisés. Nous ne reproduirons donc ici aucun barème : un barème périmé est pire qu'aucun barème.

Ce qu'il faut faire, concrètement :

À noter aussi : plusieurs Régions subordonnent l'indexation à un bail écrit et enregistré. Une raison de plus de ne pas négliger l'enregistrement — qui est gratuit.

Ce qui n'est PAS de l'indexation

• La révision du loyer : elle suppose un accord des parties, ou une décision du juge de paix, dans des fenêtres de temps précises (généralement en fin de triennat) et pour des motifs limités (circonstances nouvelles, travaux ayant augmenté la valeur locative). Elle ne se confond pas avec l'indexation annuelle.
• L'augmentation des charges : les provisions peuvent évoluer avec les coûts réels ; c'est un tout autre mécanisme, sans rapport avec l'indice santé.
• Un nouveau loyer imposé au renouvellement : un bail reconduit se poursuit aux mêmes conditions. On n'en profite pas pour remonter le loyer.

En résumé

Et Domilinko dans tout ça

Domilinko impose la mention de la classe énergétique dans chaque annonce : une annonce sans PEB n'est pas publiée. Vous savez donc, dès la mise en location, quel est le label du bien — et le locataire aussi. La messagerie horodatée de la plateforme sert utilement de trace écrite pour la demande d'indexation.

En revanche, en location longue durée, Domilinko n'encaisse pas le loyer et ne l'indexe pas à votre place : c'est une relation directe entre bailleur et locataire. La plateforme ne propose ni assurance loyers impayés, ni garantie de paiement, ni gestion locative déléguée.