Le propriétaire donne congé : motifs, délais, indemnités et sanctions

# Le propriétaire donne congé : motifs, délais, indemnités

Le bail de résidence principale n'est pas un contrat comme les autres : il protège le logement de quelqu'un. Là où le locataire peut partir quand il veut moyennant préavis, le propriétaire ne peut mettre fin au bail de neuf ans que dans des cas définis par la loi de sa Région. Un congé donné hors de ces cas est nul — et un congé donné correctement mais dont le motif n'est pas réalisé se paie très cher.

Trois textes, une architecture commune

Depuis la régionalisation, chaque Région a le sien : Code bruxellois du Logement, décret wallon du 15 mars 2018, Vlaams Woninghuurdecreet. Les trois ont repris l'architecture de la loi fédérale de 1991 — occupation personnelle, travaux, congé sans motif — mais avec des variantes de détail (conditions du motif, bénéficiaires admis, formalisme). Ne transposez jamais telle quelle une règle lue pour une autre Région, et vérifiez le texte applicable au bien avant d'envoyer votre recommandé.

1. Le congé pour occupation personnelle

C'est le motif le plus fréquent et le plus contrôlé.

Délai : six mois de préavis. Comme pour le locataire, le délai prend cours le premier jour du mois qui suit le mois de la notification. Un congé notifié le 12 mai fait courir un préavis du 1er juin au 30 novembre.

Quand : à tout moment du bail de neuf ans (pas seulement à l'échéance d'une période triennale), pour autant que le bénéficiaire soit assez proche.

Qui peut occuper : le bailleur lui-même, son conjoint ou cohabitant, ses enfants, petits-enfants, enfants adoptés, ses parents, grands-parents, frères et sœurs. Pour des parents plus éloignés (oncles, tantes, neveux, nièces…), les textes sont plus restrictifs : le congé n'est en principe possible qu'à l'expiration de la première période triennale. Vérifiez le degré de parenté avant tout.

Ce que la lettre doit contenir : l'identité du futur occupant et son lien de parenté avec le bailleur. Un congé qui dit simplement « pour occupation personnelle » est attaquable.

L'obligation qui suit : l'occupation doit être réelle, effective et continue. En pratique : le bénéficiaire doit occuper le bien dans le délai prévu par le texte régional (de l'ordre d'un an après la sortie du locataire) et y rester au moins deux ans.

La sanction : l'indemnité de dix-huit mois

Si l'occupation annoncée n'a pas lieu, ou n'est pas maintenue, et que le bailleur ne justifie pas de circonstances exceptionnelles, l'ancien locataire peut réclamer une indemnité équivalant à dix-huit mois de loyer. Sur un loyer de 900 €, cela représente 16 200 €.

Les juges de paix appliquent cette sanction. Elle n'exige pas de démontrer la mauvaise foi : c'est le résultat qui compte. Concrètement : ne donnez jamais congé pour occupation personnelle « pour voir », ni pour reprendre le bien afin de le relouer plus cher — le locataire évincé qui voit une nouvelle annonce paraître trois mois plus tard a une action, et il la gagne souvent.

Le locataire peut d'ailleurs, dans les Régions, demander au bailleur de prouver l'occupation.

2. Le congé pour travaux importants

Délai : six mois de préavis.

Quand : uniquement à l'expiration d'une période triennale (fin de la 3e ou de la 6e année), sauf disposition régionale contraire.

Conditions cumulatives (dans l'esprit des trois textes) :

• les travaux doivent respecter les prescriptions urbanistiques (permis obtenu ou non requis) ;
• ils doivent porter sur la partie occupée par le locataire et rendre l'occupation impossible pendant le chantier ;
• leur coût doit dépasser un seuil exprimé en années de loyer (de l'ordre de trois années de loyer du bien concerné ; le calcul est adapté lorsque plusieurs logements d'un même immeuble appartiennent au même bailleur).

Ce que la lettre doit contenir : la justification du motif, avec les pièces (devis, permis, plans, description des travaux). Un congé « travaux » sans dossier ne tient pas.

La sanction : si les travaux ne sont pas exécutés dans les conditions et le délai annoncés, la même indemnité de dix-huit mois de loyer est due, sauf circonstances exceptionnelles.

3. Le congé sans motif, moyennant indemnité

Cette porte existe, mais elle est étroite et elle coûte cher.

Quand : à l'expiration de la première ou de la deuxième période triennale — pas en cours de triennat.

Délai : six mois de préavis, à faire coïncider avec l'échéance triennale.

Indemnité : de l'ordre de neuf mois de loyer si le congé prend effet à la fin du premier triennat, six mois de loyer à la fin du second. Elle est due au locataire, en plus du préavis.

⚠️ Point à vérifier impérativement : c'est la faculté sur laquelle les Régions ont le plus légiféré depuis 2018, et certaines l'ont encadrée ou modifiée. Avant d'y recourir, lisez le texte en vigueur dans la Région du bien (ou faites-le vérifier) : une erreur ici transforme un congé en nullité, et vous laisse un locataire en place et une indemnité à payer.

Le bail de courte durée : très peu de marge

Sur un bail de résidence principale conclu pour trois ans ou moins :

• Le bailleur ne dispose pas des mêmes facultés de congé anticipé qu'un bail de neuf ans. À Bruxelles et en Flandre, il ne peut, en principe, pas y mettre fin de manière anticipée. La Wallonie a prévu une possibilité plus large de congé anticipé pour occupation personnelle, avec un préavis raccourci. Vérifiez le texte régional.
• Pour que le bail se termine au terme convenu, un congé doit être notifié quelques mois avant l'échéance (trois mois, en règle). Faute de congé, le bail est réputé conclu pour neuf ans, à compter de la date de départ initiale, aux mêmes conditions de loyer. C'est l'erreur la plus coûteuse du bailleur particulier : un bail d'un an oublié devient un bail de neuf ans.
• Une prorogation est possible, par écrit, aux mêmes conditions et sans que la durée totale dépasse trois ans. Le nombre de prorogations admises varie : vérifiez.

La forme du congé, dans tous les cas

Vendre le bien ne met pas fin au bail

Vendre n'éteint pas le bail. Si le bail a date certaine avant la vente — c'est ce que produit l'enregistrement, gratuit et obligatoire pour le bailleur — l'acquéreur reprend le bail tel quel et ne peut y mettre fin que dans les cas légaux. Si le bail n'a pas date certaine, la position du locataire est nettement plus fragile. C'est une raison de plus, pour le locataire, de vérifier que le bail est enregistré — et pour le bailleur, de l'enregistrer dans les délais.

Ce que Domilinko fait (et ne fait pas)

Domilinko héberge l'annonce, la candidature, la messagerie horodatée, l'état des lieux contradictoire et la remise des clés. Ces traces datées sont ce qui vous sert le jour où un congé est discuté. En revanche, Domilinko ne notifie pas le congé à votre place : la notification reste un acte juridique que vous posez, par recommandé, sous votre responsabilité. La plateforme n'encaisse pas le loyer d'un bail et n'offre ni garantie de paiement ni assurance loyers impayés.

> Information générale, non un avis juridique. Un congé mal motivé ou mal daté peut coûter dix-huit mois de loyer : sur ce sujet précis, faites relire votre lettre par un professionnel avant de l'envoyer.