Discrimination au logement : ce qui est interdit, et vos recours

# Discrimination au logement : ce qui est interdit, et vos recours

Refuser un candidat locataire est un droit. Le refuser à cause de ce qu'il est ne l'est pas. La frontière n'est pas floue : elle est écrite dans la loi, et elle est régulièrement sanctionnée par les juges belges. Cet article explique où elle passe, des deux côtés.

Le cadre légal, en bref

Trois lois fédérales du 10 mai 2007 et du 30 juillet 1981 (loi dite antiracisme) interdisent la discrimination dans l'accès aux biens et services — dont le logement. Les Régions ont, en outre, leurs propres dispositions et leurs propres services d'inspection du logement.

Unia est l'organisme public indépendant qui traite la plupart des critères. L'Institut pour l'égalité des femmes et des hommes traite ceux liés au sexe, à la grossesse, à la maternité et à l'identité de genre.

Les critères protégés

On ne peut refuser un logement, ni le proposer à des conditions différentes, en raison notamment de :

• l'origine, la prétendue race, la couleur de peau, l'ascendance, l'origine nationale ou ethnique, la nationalité ;
• le sexe, la grossesse, la maternité, l'identité et l'expression de genre ;
• l'âge ;
• le handicap, l'état de santé actuel ou futur, une caractéristique physique ou génétique ;
• l'orientation sexuelle ;
• la conviction religieuse ou philosophique, la conviction politique, la conviction syndicale ;
• l'état civil et la situation familiale (dont le fait d'avoir des enfants) ;
• la naissance, l'origine sociale, la langue ;
• la fortune — c'est-à-dire les ressources, et notamment l'origine des revenus.

Le refus des allocataires : le cas le plus fréquent

« Je ne loue pas aux personnes au CPAS. » « Revenus du travail uniquement. » Ces phrases sont, en droit belge, discriminatoires : elles visent l'origine des revenus, pas leur montant. C'est le critère de la fortune.

La ligne est nette :

• ✅ Légitime : vérifier que le candidat a des ressources suffisantes et stables pour payer le loyer, quelle qu'en soit la source.
• ❌ Illégitime : exclure d'office un revenu parce qu'il s'agit d'une allocation de chômage, d'une indemnité de mutuelle, d'un revenu d'intégration, d'une allocation aux personnes handicapées ou d'une pension.

Un revenu de remplacement est un revenu. Deux candidats aux ressources identiques ne peuvent pas être traités différemment selon la provenance de ces ressources.

Les trois Régions encadrent aussi les informations que le bailleur peut demander à un candidat. À Bruxelles, la liste est particulièrement restreinte (identité, coordonnées, nombre de personnes composant le ménage, montant des ressources financières). Demander la nature ou l'origine des revenus, un extrait de casier judiciaire, ou des relevés de compte détaillés sort du cadre. Vérifiez la liste applicable dans la Région du bien.

Discrimination directe et discrimination indirecte

• Directe : le critère protégé est le motif du refus. « Nous ne louons pas à des familles nombreuses. »
• Indirecte : un critère apparemment neutre produit un désavantage particulier pour un groupe protégé, sans justification objective et proportionnée. Exemples typiques :
• exiger un CDI alors que le candidat a des revenus stables d'une autre nature ;
• exiger un garant domicilié en Belgique — condition qui exclut de fait une grande partie des candidats étrangers ;
• appliquer mécaniquement une règle du type « revenus au moins trois fois le loyer » sans jamais examiner la situation réelle du ménage ;
• refuser tout dossier sans revenu du travail.

Une exigence indirecte n'est pas automatiquement illégale : elle peut être licite si elle poursuit un but légitime (être payé) et si le moyen est approprié et nécessaire. Mais c'est au bailleur de le démontrer. Un ratio appliqué comme un couperet, sans regard sur les charges réelles, la stabilité du revenu ou la présence d'un garant, se défend mal.

Le testing et l'aménagement de la charge de la preuve

Prouver une discrimination est difficile : le motif réel est rarement écrit. Le législateur en a tiré les conséquences.

La charge de la preuve est aménagée. Si la victime présente des faits qui permettent de présumer une discrimination, c'est au bailleur de prouver qu'il n'a pas discriminé. Peuvent constituer de tels faits :

• des échanges écrits (SMS, e-mails, messages) où le motif apparaît ;
• une récurrence : plusieurs candidats du même profil écartés ;
• des statistiques ou un mode de sélection révélateur ;
• les résultats d'un test de situation (« testing ») ou d'un appel mystère : deux candidatures identiques, ne différant que par le critère suspect, obtiennent des réponses différentes.

Le testing est reconnu comme mode de preuve. Bruxelles a en outre doté son inspection régionale du logement d'un pouvoir de tests de situation et d'appels mystères. Les autres Régions ont suivi des voies différentes, et le cadre a évolué ces dernières années : renseignez-vous sur le dispositif en vigueur dans votre Région avant de vous appuyer dessus.

Vos recours, en tant que candidat locataire

Attention : ces recours ne vous donnent pas droit au logement convoité. Ils sanctionnent le comportement. C'est une réalité qu'il faut connaître avant de s'engager.

Côté propriétaire : ce que vous pouvez faire, et comment vous protéger

Vous n'êtes pas obligé de louer à n'importe qui. Vous avez le droit de choisir un locataire solvable et sérieux. Le droit ne vous impose qu'une chose : que votre décision repose sur des motifs objectifs, les mêmes pour tous.

Ce que vous pouvez légitimement évaluer :

• le montant et la stabilité des ressources, toutes sources confondues ;
• la cohérence entre ces ressources et le loyer + charges ;
• l'existence d'un garant ou d'une caution solidaire ;
• la complétude et la sincérité du dossier remis.

Ce qui vous expose :

• une annonce mentionnant un critère protégé, même formulée gentiment (« convient à un couple sans enfants », « uniquement revenus professionnels ») — l'annonce est elle-même une infraction ;
• une instruction donnée à une agence de filtrer selon un critère protégé : donner l'instruction est en soi interdit ;
• un refus non motivé dans un contexte où plusieurs candidats du même profil ont été écartés ;
• un ratio appliqué aveuglément.

Comment documenter un refus sans s'exposer :

Et sur Domilinko ?

Domilinko affiche, pour aider le propriétaire à comparer, un ratio revenus/loyer issu du dossier de location. C'est un indicateur, pas un filtre automatique, et il ne dit rien de la source des revenus. Un revenu de remplacement compte comme un revenu.

La décision reste humaine, individuelle, et elle doit reposer sur un motif objectif que vous pourriez expliquer. Les annonces sont modérées ; une annonce contenant une mention discriminatoire est refusée. Les échanges passent par la messagerie de la plateforme, qui en conserve la trace horodatée — ce qui protège les deux parties, dans un sens comme dans l'autre.

> Cet article est une information générale et n'est pas un avis juridique. En matière de discrimination, l'analyse dépend des faits : adressez-vous à Unia, à l'Institut pour l'égalité des femmes et des hommes, à un service d'aide juridique ou à un avocat.