Herstellingen: wie betaalt wat?

Het principe, in één zin

De eigenaar moet een woning in goede staat leveren en houden; de huurder moet ze onderhouden en teruggeven zoals hij ze ontving, normale slijtage afgetrokken.

Daaruit volgt de verdeling:

• Grote herstellingen en groot onderhoud — alles wat de structuur, de gebouwschil en de zware installaties betreft — zijn ten laste van de eigenaar;
• huurherstellingen en courant onderhoud — alles wat voortvloeit uit het dagelijkse gebruik — zijn ten laste van de huurder.

De drie Gewesten (Brussel, Wallonië, Vlaanderen) hebben elk hun eigen woninghuurtekst, en elk voorziet of verwijst naar een lijst van huurherstellingen. Die lijsten zijn uw beste scheidsrechter bij twijfel: zoek die van het Gewest waar het pand ligt. Ze zijn niet identiek, en een generiek "Belgisch" antwoord bestaat niet.

Wat ten laste is van de HUURDER

Courant onderhoud, klein onderhoud, en elke schade door zijn fout of nalatigheid.

Verwarming en warm water

• Het jaarlijkse onderhoud van de ketel en het vegen van het schoorsteenkanaal. Dat is onderhoud, geen herstelling: het komt de huurder toe, die het attest bewaart. (De periodiciteit van de verplichte controle hangt af van het type installatie en van het Gewest: informeer u.)
• Het ontluchten van de radiatoren, het vervangen van een defect ontluchtingsventiel.

Sanitair en leidingen

• De voegen (silicone, kranen), de doucheslangen, de sproeikoppen.
• Het spoelmechanisme van het toilet en de vlotter, de wc-bril.
• Het ontstoppen van sifons en bereikbare leidingen — tenzij de verstopping uit een ingewerkte leiding of de gemeenschappelijke kolom komt.

Elektriciteit en schrijnwerk

• Lampen, zekeringen, door gebruik beschadigde schakelaars en stopcontacten.
• Het smeren van sloten en scharnieren; het vervangen van een verloren sleutel.
• Kleine verfretouches en het dichten van gaten die de huurder heeft geboord.

Veiligheid en ventilatie

• De batterijen van de rookmelders (de melder zelf wordt geleverd en geplaatst door de eigenaar — hij is in de drie Gewesten verplicht in huurwoningen).
• Het reinigen of vervangen van de ventilatiefilters.

Buiten

• Het onderhoud van de tuin waarvan de huurder het genot heeft: maaien, hagen snoeien, wieden; het reinigen van dakgoten die zonder stelling bereikbaar zijn.

Ruiten

• Een tijdens de huur gebroken ruit wordt vermoed ten laste van de huurder te zijn. Het is een vermoeden: het valt weg als hij aantoont dat de breuk te wijten is aan hagel, storm, een gebrek van het pand of aan een derde.

Wat ten laste is van de EIGENAAR

Alles wat met de structuur, de ouderdom en de zware uitrusting te maken heeft.

• Wind- en waterdichtheid: dak, gevel, muren, vloeren, ramen en raamkozijnen (de vervanging ervan).
• De vervanging van de ketel of de boiler, en de zware herstelling (warmtewisselaar, brander, circulatiepomp).
• De ingewerkte leidingen en de gemeenschappelijke afvoerkolom.
• De elektrische installatie die versleten of niet-conform is, en de zekeringkast.
• Structureel vocht: infiltraties, opstijgend vocht, condensatie door een isolatie- of ventilatiegebrek van het gebouw. Let op de nuance: condensatie door onvoldoende verluchting door de bewoner is een andere zaak — daar draaien de expertises rond.
• Het plaatsen van de rookmelders en het vervangen van toestellen aan het einde van hun levensduur.
• En, ruimer: alles wat nodig wordt door het verstrijken van de tijd en niet door foutief gebruik.

Normale slijtage komt NOOIT ten laste van de huurder

Dit is het belangrijkste principe van het hele artikel — en het meest geschonden in uittredeafrekeningen.

Een bewoonde woning veroudert. Verf vergeelt, parket krijgt patina, badkamervoegen worden grijs, tapijt drukt in onder de meubels. Dat is geen schade: dat is slijtage, en de huurder staat er niet voor in. Een verhuurder kan na zes jaar bewoning geen nieuwe verflaag op kosten van de huurder eisen.

In de praktijk past een deskundige een slijtagecoëfficiënt toe: heeft een bekleding een levensduur van tien jaar en heeft ze er zeven gediend, dan kan hoogstens drie tiende van haar waarde worden gevorderd — en dan nog alleen als de schade de normale slijtage overstijgt. Betaal geen nieuw voor oud; vraag geen nieuw voor oud.

Omgekeerd: de huurder wordt vermoed aansprakelijk te zijn voor beschadigingen tijdens de huur, tenzij hij aantoont dat ze te wijten zijn aan slijtage, overmacht, een gebrek van het pand of aan een derde. Het vermoeden bestaat — het is enkel weerlegbaar.

De plaatsbeschrijving: het kernstuk

Al die theorie is niets waard zonder bewijs. En het bewijs is de plaatsbeschrijving bij intrede.

Is er geen gedetailleerde intredende plaatsbeschrijving, dan wordt de huurder in de regel vermoed het pand te hebben ontvangen in de staat waarin het zich bij uittrede bevindt. Met andere woorden: de verhuurder kan niets meer vorderen. Het is de zwaarste sanctie voor de nalatige verhuurder — en ze treedt vanzelf in, zonder proces.

Bij uittrede vergelijkt men, post per post, met de intredende toestand. De afrekening kan enkel het verschil betreffen — min de slijtage. Zijn werken nodig die het pand onverhuurbaar maken, dan kan een vergoeding voor immobilisatie bijkomen, maar de duur ervan moet worden verantwoord.

Doe het goed: kamer per kamer, gedateerde foto's, meterstanden, handtekeningen van beide partijen. Een plaatsbeschrijving die haastig op de dag van de sleuteloverdracht op een hoekje van de tafel wordt opgesteld, beschermt niemand.

Bij onenigheid

Twee fouten die u nooit mag maken. Huurder: stop niet met huur betalen om druk te zetten — dat is de beste manier om een goed dossier om te zetten in een ontbinding in uw nadeel. Verhuurder: houd de huurwaarborg niet op eigen gezag in zonder schriftelijk akkoord of rechterlijke beslissing; een onterechte inhouding keert zich tegen u.

De rol van Domilinko

Domilinko voorziet net dáár in gereedschap waar deze geschillen gewonnen of verloren worden: de tegensprekelijke plaatsbeschrijving, met foto's, meterstanden en handtekeningen van beide partijen, bij intrede én bij uittrede; de sleuteloverdracht met tijdstempel; de berichten die een geschreven, gedateerd spoor bewaren van elke herstellingsvraag. Wanneer er onenigheid opduikt, hoeft u geen zes maanden e-mailverkeer uit het geheugen te reconstrueren.

Domilinko komt echter niet tussen in de uitvoering van de huurovereenkomst: het platform int de huur niet, biedt geen verzekering tegen huurachterstand, geen betalingsgarantie en geen gedelegeerd rentmeesterschap, en de huurwaarborg wordt buiten het platform samengesteld, op een geblokkeerde rekening. Herstellingen zijn en blijven een zaak tussen verhuurder en huurder.