De huurprijs indexeren: wanneer, hoe en hoeveel

Indexeren is geen huurverhoging

Indexeren is geen herziening. Het beloont geen werken en volgt de markt niet: het houdt eenvoudigweg de koopkracht van de overeengekomen huurprijs op peil door hem aan de prijsevolutie te koppelen. De basishuurprijs verandert nooit; alleen het te betalen bedrag wordt jaarlijks opnieuw berekend, vertrekkend van die basishuurprijs.

In de regel drie cumulatieve voorwaarden:

De formule

Nieuwe huurprijs = basishuurprijs × nieuwe gezondheidsindex / aanvangsindex

• Basishuurprijs: de huurprijs die bij de ondertekening is overeengekomen, exclusief kosten. Niet de geïndexeerde huurprijs van vorig jaar. Men vertrekt altijd van de oorspronkelijke huurprijs, anders zou de indexering zichzelf samenstellen.
• Aanvangsindex: de gezondheidsindex van de maand die voorafgaat aan de maand van ondertekening.
• Nieuwe index: de gezondheidsindex van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de aanvang van de huur.

De gezondheidsindex is de consumptieprijsindex waaruit bepaalde producten zijn verwijderd (alcohol, tabak, aardolieproducten). Hij wordt maandelijks gepubliceerd door de FOD Economie; daar — en niet in een willekeurige rekenmodule — haalt u de exacte waarde.

Een cijfervoorbeeld

Contract getekend in mei, aanvang op 1 juni. Basishuurprijs: 900 EUR exclusief kosten. Aanvangsindex: die van april van het jaar van ondertekening. Op 1 juni van het volgende jaar neemt men de gezondheidsindex van mei van dat jaar.

Is de aanvangsindex 128,50 en de nieuwe index 131,60:

900 × 131,60 / 128,50 = 921,71 EUR

Ongeveer 22 EUR meer per maand. Twee jaar later vertrekt men opnieuw van 900 EUR en van de aprilindex van het jaar van ondertekening — nooit van 921,71 EUR.

(Bovenstaande waarden zijn louter illustratief: raadpleeg de echte indexcijfers van de FOD Economie.)

Wanneer? Eén keer per jaar, op de verjaardag

Indexering kan slechts één keer per jaar, ten vroegste op de verjaardag van de aanvang van de huur. Niet op de datum van ondertekening, niet op 1 januari: op de aanvangsdatum. Een huur die inging op 15 september wordt vanaf 15 september van elk jaar geïndexeerd.

Ze is niet automatisch — en de terugwerking is beperkt

Dit ontdekken verhuurders te laat: de indexering moet schriftelijk worden gevraagd. Zolang er geen verzoek aan de huurder is gericht, is de geïndexeerde huurprijs niet verschuldigd. En komt het verzoek laat, dan is de terugwerking begrensd: ze gaat slechts terug tot de drie maanden die voorafgaan aan de maand van het verzoek.

Een verhuurder die vier jaar "vergeet" te indexeren en dan de volledige achterstand opeist, botst op die grens. Hij kan indexeren voor de toekomst en hoogstens drie maanden recupereren. De rest is verloren.

Tip voor de verhuurder: zet een jaarlijkse herinnering een week vóór de verjaardag en stuur een eenvoudige brief (of een geschreven, gedateerd bericht) met de basishuurprijs, de aanvangsindex, de nieuwe index, de berekening en het nieuwe bedrag. Een huurder aanvaardt een indexering die hem wordt uitgelegd; hij betwist die welke zonder uitleg binnenvalt.

Tip voor de huurder: maak de berekening opnieuw. De meest voorkomende fouten zijn indexeren vanaf de al geïndexeerde huurprijs (in plaats van de basishuurprijs) of de index van de verkeerde maand nemen. Beide blazen het bedrag op.

De waarschuwing die telt: het EPC kan de indexering beperken

Sinds de energiecrisis hebben de drie Gewesten maatregelen genomen die de mogelijkheid om te indexeren koppelen aan de energieprestatie van de woning, gemeten door het EPC. De logica is overal dezelfde:

• een goed scorende woning blijft normaal indexeerbaar;
• een zwak scorende woning ziet haar indexering beperkt;
• een zeer zwak scorende woning kan helemaal niet indexeerbaar zijn zolang ze niet is gerenoveerd of er geen nieuw certificaat is opgemaakt.

De betrokken labels, de toegepaste percentages en de duur van die maatregelen verschillen echter van Gewest tot Gewest, en meerdere regelingen werden tijdelijk ingevoerd en daarna verlengd, gewijzigd of bestendigd. Wij nemen hier dus geen enkel barema over: een verouderd barema is erger dan geen barema.

Wat u concreet doet:

Merk ook op: verscheidene Gewesten koppelen de indexering aan een schriftelijk én geregistreerd contract. Nog een reden om de registratie — die gratis is — niet te verwaarlozen.

Wat GEEN indexering is

• De herziening van de huurprijs: die veronderstelt een akkoord van de partijen of een beslissing van de vrederechter, binnen precieze tijdvensters (doorgaans op het einde van een driejarige periode) en om beperkte redenen (nieuwe omstandigheden, werken die de huurwaarde verhoogden). Ze valt niet samen met de jaarlijkse indexering.
• De verhoging van de kosten: provisies kunnen mee evolueren met de reële kosten; dat is een heel ander mechanisme, los van de gezondheidsindex.
• Een nieuwe huurprijs bij verlenging: een verlengde huur loopt tegen dezelfde voorwaarden door. Men maakt daar geen gelegenheid van om de huurprijs op te trekken.

Samengevat

En Domilinko?

Domilinko verplicht de vermelding van de energieklasse in elke advertentie: zonder EPC wordt niet gepubliceerd. U kent dus vanaf de verhuring het label van het pand — en de huurder ook. De berichten met tijdstempel op het platform doen nuttig dienst als schriftelijk spoor van het indexeringsverzoek.

Bij langetermijnverhuur int Domilinko de huur echter niet en indexeert het niet in uw plaats: dat is een rechtstreekse relatie tussen verhuurder en huurder. Het platform biedt geen verzekering tegen huurachterstand, geen betalingsgarantie en geen gedelegeerd rentmeesterschap.