De huurwaarborg in België: bedrag, geblokkeerde rekening, vrijgave

De huurwaarborg is de eerste financiële drempel bij een verhuis, en de eerste bron van geschillen bij het vertrek. Het is ook een van de punten waar het Belgische recht het sterkst geregionaliseerd is: sinds de bevoegdheid over de woninghuur naar de Gewesten is overgeheveld, hebben Brussel, Wallonië en Vlaanderen elk hun eigen regels. Eén enkel "Belgisch" antwoord zou voor twee op de drie lezers verkeerd zijn.

Waartoe dient de waarborg precies

Zij dekt wat u de verhuurder aan het einde van de huur zou kunnen verschuldigd zijn: onbetaalde huur of lasten, huurschade vastgesteld door vergelijking van de plaatsbeschrijving bij intrede met die bij uittrede. Zij dekt geen normale slijtage, en zij is geen vermomde laatste huurmaand: u mag niet eenzijdig beslissen uw waarborg "op te wonen" door de laatste huur niet te betalen, en de verhuurder mag dat evenmin opleggen.

Cruciaal: de waarborg blijft uw geld. De verhuurder is er geen eigenaar van. Hij heeft er enkel recht op ten belope van wat hem verschuldigd is, en alleen als een akkoord of een vonnis dat zegt.

Het bedrag: de regel verschilt per Gewest

Hier moet u precies zijn en uw eigen Gewest raadplegen.

Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Sinds de hervorming van de Brusselse Huisvestingscode, in werking sinds 2018, is de waarborg beperkt tot twee maanden huur, ongeacht de gekozen vorm. Dat was net de bedoeling van de hervorming: een einde maken aan de situatie waarin de bankwaarborg de huurder duurder uitkwam.

Waals Gewest. Het Waalse woninghuurdecreet maakt een onderscheid naargelang de vorm: een waarborg die in één keer op een geblokkeerde rekening wordt gestort, is beperkt tot twee maanden huur; een bankwaarborg die met maandelijkse afbetalingen wordt samengesteld, kan oplopen tot drie maanden huur — de bank schiet het bedrag voor en u betaalt het geleidelijk terug.

Vlaams Gewest. Het Vlaams Woninghuurdecreet, van toepassing op huurovereenkomsten gesloten sinds 2019, laat een waarborg tot drie maanden huur toe. Vlaanderen voorzag in ruil een renteloze huurwaarborglening via het Vlaams Woningfonds voor gezinnen die aan de voorwaarden voldoen.

Deze maxima kunnen wijzigen en kennen nuances (huurovereenkomst van korte duur, studentenhuurovereenkomst, sociale huisvesting, contracten van vóór de gewestelijke hervorming). Controleer het toepasselijke bedrag altijd bij de officiële bron van uw Gewest — Brussel Huisvesting, SPW Logement of Wonen in Vlaanderen — vóór u tekent. Een beding dat meer vraagt dan het wettelijke maximum is niet geldig, en de huurder kan de vermindering ervan vorderen.

In welke vorm

De geïndividualiseerde geblokkeerde rekening. Dat is de standaardweg. Het bedrag staat op een rekening op uw naam bij een bank, en is geblokkeerd: noch u, noch de verhuurder kan er alleen aan. De intresten komen u toe en worden gekapitaliseerd. Let op een veelgemaakte verwarring: de rekening staat op uw naam, maar staat niet tot uw beschikking.

De bankwaarborg. De bank stelt zich borg tegenover de verhuurder voor een bedrag dat u haar in maandelijkse schijven terugbetaalt. Dat is de oplossing voor huurders die de som niet vooraf hebben. Belgische banken mogen die dienst in beginsel niet weigeren aan een klant wiens inkomen bij hen wordt gedomicilieerd, maar de praktijk is ongelijk: vraag het schriftelijk en laat een weigering motiveren.

De waarborg via het OCMW of een gewestelijk fonds. Het OCMW kan de waarborg voor u samenstellen of zich borg stellen bij de bank. In Vlaanderen speelt de renteloze lening van het Woningfonds die rol. Dat zijn geen noodoplossingen: ze zijn wettelijk voorzien en de verhuurder mag ze u niet verwijten — u weigeren omdat de waarborg via het OCMW loopt, komt neer op discriminatie op grond van vermogen.

Wat u moet weigeren: een waarborg cash van hand tot hand, of overgeschreven op de zichtrekening van de verhuurder. Dat is in de drie Gewesten onwettig en u riskeert uw geld nooit terug te zien — vermengd met het vermogen van de verhuurder verdwijnt het bij faillissement of overlijden.

Domilinko int uw huurwaarborg niet

Zonder omwegen: bij een huurovereenkomst (langetermijnverhuur) ontvangt, houdt noch geeft Domilinko enige huurwaarborg vrij. Zij wordt buiten het platform samengesteld, op een geblokkeerde rekening op uw naam of in een van de bovenstaande wettelijke vormen, rechtstreeks tussen u, uw bank en de eigenaar.

Wat Domilinko wél doet, is het overeengekomen bedrag documentair registreren, zodat de huurovereenkomst en de plaatsbeschrijving samenhangen en u en de eigenaar bij het einde van de huur dezelfde referentie hebben. Het platform raakt dat geld niet aan.

(Bij korte termijn — een verblijf van enkele nachten — geldt een andere logica: daar wordt de reservatie online betaald en neemt de waarborg de vorm aan van een kaartafdruk, zonder inning. Twee verschillende werelden; verwar ze niet.)

De vrijgave: het moment van de waarheid

Een geblokkeerde rekening gaat niet vanzelf open. De bank geeft de fondsen enkel vrij op voorlegging van één van beide:

Met andere woorden: niemand kan zichzelf bedienen. De verhuurder die beweert "de waarborg te houden" zonder uw handtekening, kan dat niet; omgekeerd krijgt u niets terug zolang hij niet tekent of een rechter niet beslist heeft.

De kern van de zaak is de plaatsbeschrijving. Een inhouding op de waarborg is enkel verantwoord door de vergelijking tussen de plaatsbeschrijving bij intrede en die bij uittrede. Bestaat er geen gedetailleerde en tegensprekelijke plaatsbeschrijving bij intrede, dan staat de verhuurder erg zwak om schade aan te rekenen: het vermoeden speelt in het voordeel van de huurder, die geacht wordt het goed te hebben ontvangen in de staat waarin hij het teruggeeft. Aanvaard daarom nooit een haastige plaatsbeschrijving of een handtekening zonder lezen op de dag van de sleuteloverdracht.

Op Domilinko is de plaatsbeschrijving bij intrede en uittrede tegensprekelijk: gedateerde foto's, meterstanden, handtekening van beide partijen. Ook de sleuteloverdracht wordt getijdstempeld. Wanneer de discussie over een vlek op de muur gaat, staat u niet in een woord-tegen-woord: u hebt beide fotoreeksen, gedateerd en ondertekend.

Geschil: hoe gaat u te werk

Wat u moet onthouden

Het maximum is niet hetzelfde in Brussel, Wallonië en Vlaanderen, en het hangt af van de gekozen vorm: controleer dat van uw Gewest vóór u tekent. Eis een geblokkeerde rekening op uw naam, nooit cash. Weet dat er geen euro af gaat zonder uw handtekening of een vonnis. En verzorg de plaatsbeschrijving bij intrede alsof zij, en niet de huurovereenkomst, uw geld beschermt — want dat is zo.