Een woning bezichtigen: de checklist die u voor slechte verrassingen behoedt

# Een woning bezichtigen zonder slechte verrassingen

Een bezichtiging duurt twintig minuten. Ze verbindt u vaak voor twee tot negen jaar, een huurwaarborg en een energiefactuur die u elke maand betaalt. Er is geen tweede kans: eens de huurovereenkomst getekend en de plaatsbeschrijving opgemaakt, wordt wat u niet zag uw probleem. Dit moet u echt bekijken.

Vóór u vertrekt

• Herlees de advertentie en noteer: huurprijs, lasten (forfait of provisies?), energieklasse (EPC), oppervlakte, verdieping, beschikbaarheid. In België is het energieprestatiecertificaat verplicht in elke huuradvertentie: een advertentie zonder EPC is al een slecht teken.
• Zoek het adres op een kaart: echte afstand tot halte, station, winkels, school. Bekijk daarna de satellietweergave: wat ligt er achter het gebouw?
• Controleer de internetdekking op het adres bij de operatoren. Ontbrekende glasvezel ontdekt u anders te laat.
• Maak uw dossier klaar (zie verderop): goede dossiers worden dezelfde dag weerhouden.

Ter plaatse: wat geld kost

1. Vocht — gebrek nummer één

Het meest voorkomende, duurste en moeilijkst te verhelpen gebrek. Zoek naar:

• Zwarte vlekken of pluis in koude hoeken, achter meubels, boven de ramen, tegen het plafond van de badkamer.
• Salpeter (wit poederachtig neerslag) of blazende verf onderaan de muren, vooral op het gelijkvloers en in de kelder: opstijgend vocht.
• Een muffe geur: open een gesloten kast, de kelder. De geur liegt niet.
• Een muur die als enige pas geschilderd is, of een meubel dat vreemd tegen een muur staat: vraag om het te verplaatsen.
• Een ontvochtiger in een hoek: dat beantwoordt de vraag.
• De ventilatie: zijn er verluchtingsroosters in de ramen, een mechanische ventilatie, een dampkap naar buiten? Een goed geïsoleerde maar niet geventileerde woning schimmelt.

Bezichtig indien mogelijk bij koud of vochtig weer: dan tonen koudebruggen zich.

2. Het EPC — wat u elke maand betaalt

Het certificaat geeft een verbruik in kWh/m² per jaar en een label. Twee eerlijke waarschuwingen:

• De schalen en de rekenmethodes verschillen per Gewest. Een Waalse "C", een Brusselse "C" en een Vlaamse "C" dekken niet exact dezelfde lading. Vergelijk liever het cijfer in kWh/m²/jaar.
• Dat cijfer is theoretische primaire energie, berekend op gestandaardiseerd gebruik. Het klasseert het gebouw; het voorspelt uw factuur niet.

De orde van grootte spreekt niettemin. Neem het specifieke verbruik, vermenigvuldig met de oppervlakte, dan met de kWh-prijs van uw energie:

> 80 m² aan 350 kWh/m²/jaar = 28.000 kWh/jaar.

> 80 m² aan 100 kWh/m²/jaar = 8.000 kWh/jaar.

Een verhouding van één tot drieënhalf. Op een verwarmingsfactuur telt dat in honderden euro's per jaar, soms meer dan duizend. De kWh-prijs schommelt sterk: neem het tarief van vandaag, geen cijfer dat u ergens las.

De vraag die meer waard is dan alle certificaten: "Mag ik de energiefacturen van de laatste twee jaar zien?" Het reële verbruik is de beste voorspeller.

3. De ramen

• Enkel of dubbel glas? Houd een vlammetje bij het glas: twee weerspiegelingen = enkel glas, vier = dubbel.
• Condens tussen de twee glasbladen = dode dichting. Het glas isoleert niet meer.
• Open en sluit elk raam: klemt het? Is de dichting platgedrukt? Voelt de onderkant van een houten raam zacht aan (rot)?
• Voelt u een luchtstroom als u de hand rond het kader houdt?

4. Verwarming en warm water

• Welk systeem? Condensatieketel op gas, stookolie, elektrische (accumulatie)verwarming, warmtepomp, collectieve verwarming. Directe elektrische verwarming is in gebruik het duurst: een onderhandelingspunt.
• Hoe oud is de ketel? Lees het typeplaatje.
• Vraag het laatste onderhoudsattest en de datum ervan. De periodieke controle is verplicht, maar de periodiciteit verschilt per Gewest (doorgaans jaarlijks voor stookolie, om de twee of drie jaar voor gas). Een ontbrekend of vijf jaar oud attest zegt veel over het beheer van het pand.
• Open de kranen. Laat warm water lopen: hoelang duurt het? Test de douche terwijl een andere kraan loopt: houdt de druk stand? In cohousing sneuvelt de tweede ochtenddouche op een kleine boiler.
• Voel de radiatoren en zoek de kamers die er geen hebben.

5. Elektriciteit

• Tel de stopcontacten per kamer (oude woningen hebben er drie).
• Bekijk de zekeringkast: moderne automaten en differentieel, of porseleinen zekeringen? Het tweede wijst op een zeer oude installatie.
• Vraag of er een keuring van de elektrische installatie gebeurde en of ze conform is.
• Elk Gewest legt veiligheids-, gezondheids- en uitrustingsnormen op aan huurwoningen en beschikt over een inspectiedienst. Een kennelijk gevaarlijke woning mag niet verhuurd worden — meld het.

6. Meters en lasten

• Zijn de meters (water, gas, elektriciteit) individueel? Een gedeelde meter betekent verdeling volgens quotiteiten en eindeloze discussies.
• Zijn de lasten een forfait of provisies met jaarlijkse afrekening? Provisies met afrekening zijn het gezondst: vraag de afrekeningen van de laatste twee jaar.
• Wat dekken ze precies (water, collectieve verwarming, gemene delen, lift, syndicus)?

7. Geluid, licht, buurt

• Stop met praten en luister dertig seconden: verkeer, buren, lift, ventilatie van de winkel beneden.
• Oriëntatie: haal het kompas van uw telefoon boven. Een woonkamer op het noorden ziet nooit zon.
• Kom een tweede keer terug, op een ander uur (een avond, een zaterdag). Het gezellige café op de hoek sluit om drie uur.
• Bekijk de brievenbussen: hoeveel woningen, in welke staat zijn de gemene delen, is er een syndicus?

De vragen aan de verhuurder

Wat u meebrengt

Een volledig dossier, klaar om achter te laten, maakt vaak het verschil:

• identiteitsbewijs;
• inkomstenbewijs (recente loonfiches, werkgeversattest, beursattest, aanslagbiljet voor zelfstandigen);
• gezinssamenstelling;
• contactgegevens en, indien u er een hebt, een attest van goede betaling van de vorige verhuurder.

Weet ook wat een verhuurder niet mag vragen: de Gewesten omkaderen de informatie die van een kandidaat mag worden gevraagd, en iemand weigeren omdat zijn inkomen uit een uitkering komt, is discriminatie. Ons artikel over discriminatie op de huurmarkt gaat daar dieper op in.

De signalen van oplichting

• Men vraagt geld vóór de bezichtiging ("reservatiekosten", "om het pand te blokkeren"). Betaal nooit om te bezichtigen.
• De verhuurder is onbereikbaar, in het buitenland, stelt voor de sleutels op te sturen, wil geen afspraak.
• De prijs ligt duidelijk onder de markt voor de buurt. Daar is altijd een reden voor.
• Men weigert een plaatsbeschrijving of de registratie van de huurovereenkomst.
• Men vraagt de huurwaarborg op een privérekening, cash, via instantoverschrijving, crypto of cadeaubonnen.
• Druk: "er wachten er nog drie, u moet vanavond tekenen".
• De foto's duiken elders op (omgekeerd zoeken op afbeelding vindt ze in een andere stad).
• De identiteit van de verhuurder komt niet overeen met de eigenaar van het pand.

Op Domilinko

Advertenties worden gemodereerd en verhuurders doorlopen een KYC vóór publicatie; een advertentie kan niet worden goedgekeurd zonder energieklasse. Het exacte adres is nooit publiek: u ziet de gemeente, de postcode en een benaderend punt; het volledige adres krijgt u zodra uw kandidatuur is aanvaard of uw reservatie bevestigd. Uw huurdossier is herbruikbaar van kandidatuur tot kandidatuur — u stelt het niet bij elke bezichtiging opnieuw samen. Ten slotte is de tegensprekelijke plaatsbeschrijving (foto's, meterstanden, handtekeningen) op het platform gedateerd.

Domilinko int geen huur van een huurovereenkomst en houdt de huurwaarborg niet aan: die wordt buiten het platform op een geblokkeerde rekening gevormd.