De huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats: duur, stelsels en opzegging

Huurrecht is gewestelijk: de eerste vraag is niet "welke huur?" maar "welk Gewest?"

Sinds de zesde staatshervorming is de woninghuur geen federale materie meer. Elk Gewest schreef zijn eigen tekst:

• Brussels Hoofdstedelijk Gewest: ordonnantie van 27 juli 2017, van toepassing op contracten gesloten vanaf 1 januari 2018;
• Wallonië: decreet van 15 maart 2018 betreffende de woninghuur, van toepassing vanaf 1 september 2018;
• Vlaanderen: het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018, van toepassing vanaf 1 januari 2019.

Alle drie stammen ze af van dezelfde voorouder — de oude federale wet van 20 februari 1991 — en lijken sterk op elkaar. Maar ze lopen uiteen net daar waar het geld zit: de mogelijkheid voor de verhuurder om zonder motief op te zeggen, de vergoeding die een huurder verschuldigd is bij een vroegtijdig einde van een korte huur, de voorwaarden voor indexering, het stelsel van de huurwaarborg. Zoek dus nooit naar "de" Belgische regel: zoek de regel van uw Gewest, en controleer ook de datum van ondertekening, want een contract van vóór de inwerkingtreding van het gewestelijke decreet blijft in beginsel onder de oude regels vallen.

De negenjarige huur: het standaardstelsel

De duur

Behoudens geldige andersluidende afspraak wordt een huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats geacht te zijn gesloten voor negen jaar. Op de vervaldag stopt ze niet vanzelf: wordt er geen opzegging betekend ten minste zes maanden vóór het einde, dan wordt de huur stilzwijgend verlengd tegen dezelfde voorwaarden, telkens voor drie jaar, zonder beperking. Veel verhuurders ontdekken die verlenging te laat.

De huurder kan altijd vertrekken

Dat is het bewuste onevenwicht van de negenjarige huur: de huurder kan ze op elk ogenblik beëindigen met een opzegtermijn van drie maanden, zonder motief. De prijs van die vrijheid is een vergoeding wanneer hij vertrekt tijdens de eerste drie jaar: in de regel drie maanden huur in het eerste jaar, twee maanden in het tweede, één maand in het derde. Na de derde verjaardag volstaat de opzegtermijn van drie maanden, zonder vergoeding.

De verhuurder heeft een motief nodig — of betaalt

• Eigen bewoning: op elk ogenblik, met een opzegtermijn van zes maanden, om het pand zelf te betrekken of te laten betrekken door een familielid dat de gewestelijke tekst opsomt (echtgenoot, afstammelingen, bloedverwanten in opgaande lijn…). De precieze kring van begunstigden en de termijn waarbinnen de bewoning effectief moet worden, verschillen van Gewest tot Gewest.
• Grote werken: op het einde van de eerste of tweede driejarige periode, met zes maanden opzegtermijn, voor verbouwings- of renovatiewerken van een zekere omvang.
• Zonder motief, tegen vergoeding: op het einde van een driejarige periode, zes maanden opzegtermijn, tegen een stevige vergoeding (traditioneel negen maanden huur op het einde van het derde jaar, zes maanden op het einde van het zesde). Let op: deze mogelijkheid bestaat niet overal in dezelfde bewoordingen — de Vlaamse decreetgever heeft ze herzien, en partijen kunnen ze contractueel uitsluiten. Beroep u er niet op zonder de tekst van uw Gewest te lezen.

Een opzegging voor eigen bewoning die niet wordt uitgevoerd, kost duur: de verhuurder riskeert een zware vergoeding (traditioneel achttien maanden huur), behoudens uitzonderlijke omstandigheden. Het motief moet echt zijn — en het moet worden waargemaakt.

De tegenopzegging

Wanneer de verhuurder opzegt, mag de huurder die eerder een andere woning vindt, in de regel vertrekken met een opzegtermijn van één maand, zonder vergoeding. Hij hoeft een opzegging die hij niet heeft uitgelokt niet tot het einde te ondergaan.

De huur van korte duur (drie jaar of minder)

Wat ze kenmerkt

De duur is gelijk aan of korter dan drie jaar, de overeenkomst is verplicht schriftelijk, en ze eindigt op de vervaldag, mits schriftelijke opzegging ten minste drie maanden vóór het einde, door een van beide partijen.

Daar zit de val: niemand zegt op, de huurder blijft, en de huur wordt automatisch een negenjarige huur, geacht te zijn begonnen op de aanvangsdatum van de korte huur, tegen dezelfde huurprijs. Dit is veruit het meest voorkomende ongeval in de praktijk. Zet vier maanden vóór de vervaldag een herinnering in uw agenda.

De verlenging

Een korte huur kan schriftelijk en tegen dezelfde voorwaarden worden verlengd, zonder dat de totale duur drie jaar overschrijdt. Het aantal toegelaten verlengingen verschilt naargelang het Gewest: buiten dat kader treden — in aantal of in totale duur — doet het geheel omslaan in een negenjarige huur.

Vroegtijdig vertrek: hier lopen de Gewesten duidelijk uiteen

Onder de oude federale wet kon een korte huur in beginsel niet vroegtijdig worden beëindigd. De drie Gewesten hebben die deur geopend, maar elk op hun manier:

• Brussel: de huurder kan de korte huur op elk ogenblik beëindigen, met drie maanden opzegtermijn en een verbrekingsvergoeding;
• Wallonië: vroegtijdig vertrek van de huurder is eveneens geregeld, met opzegtermijn en vergoeding;
• Vlaanderen: vroegtijdig vertrek is toegelaten, met drie maanden opzegtermijn en een degressieve vergoeding naargelang het lopende jaar.

De precieze bedragen en modaliteiten laten zich niet van het ene Gewest naar het andere overschrijven. Lees vóór elke berekening zowel uw contract als de gewestelijke tekst (Brussel Huisvesting, SPW Logement, Wonen in Vlaanderen).

De verplichte vermeldingen

Een schriftelijke huurovereenkomst is verplicht. Ze bevat minstens:

• de volledige identiteit van de partijen;
• de nauwkeurige omschrijving van het gehuurde goed;
• de aanvangsdatum en de duur;
• het bedrag van de huurprijs en de wijze waarop de kosten worden aangerekend (forfait of provisie);
• de verklarende bijlage die het Gewest voorschrijft, in voorkomend geval.

Daarbij komen, naargelang het Gewest: het EPC (verplicht, en de gegevens ervan moeten al in de advertentie staan), de tegensprekelijke plaatsbeschrijving bij intrede — die aan het contract wordt gehecht —, de meterstanden en de vermelding van de huurwaarborg en haar vorm.

En ten slotte: laat de huurovereenkomst registreren. Het is gratis, het is de verplichting van de verhuurder, en een niet-geregistreerd contract verzwakt vooral… de verhuurder.

In de praktijk

Wat Domilinko wel en niet doet

Domilinko brengt eigenaars en huurders samen: gemodereerde advertenties, een herbruikbaar huurdossier, een kandidatuur die een momentopname van dat dossier vastlegt, een berichtensysteem met tijdstempel, een tegensprekelijke plaatsbeschrijving (foto's, meterstanden, handtekeningen) en een getraceerde sleuteloverdracht. Bij langetermijnverhuur int het platform de huur niet: er is geen verzekering tegen huurachterstand, geen betalingsgarantie en geen gedelegeerd rentmeesterschap, en de huurwaarborg wordt buiten het platform samengesteld, op een geblokkeerde rekening. De huurovereenkomst blijft een contract tussen verhuurder en huurder.