Choisir son locataire sans discriminer

C'est la décision la plus lourde de votre parcours de propriétaire, et la plus exposée juridiquement. La discrimination au logement est interdite en Belgique par un ensemble de textes : la loi fédérale du 10 mai 2007 tendant à lutter contre certaines formes de discrimination, la loi du 30 juillet 1981 (critères dits « raciaux »), la loi genre du 10 mai 2007, complétées par des dispositions régionales — dans le Code bruxellois du Logement, dans les textes wallons et flamands. Elles s'appliquent au logement privé comme au logement social. Vous ne pouvez pas y déroger, même dans votre propre immeuble.

Ce que la loi n'interdit pas, en revanche, c'est de choisir. Vous avez parfaitement le droit de retenir le candidat dont le dossier est le plus solide. Toute la question est de savoir sur quoi vous fondez ce jugement.

1. Les critères protégés : ce sur quoi vous ne pouvez pas trancher

La liste est longue, et il faut la connaître. Ne peuvent pas fonder un refus, notamment :

• l'origine (prétendue race, couleur de peau, ascendance, origine nationale ou ethnique) et la nationalité ;
• le sexe, la grossesse, la maternité, l'identité et l'expression de genre ;
• l'âge ;
• l'état de santé actuel ou futur, le handicap, une caractéristique physique ou génétique ;
• l'état civil et la situation familiale (avoir des enfants, être parent isolé, vivre en couple non marié) ;
• l'orientation sexuelle ;
• les convictions religieuses, philosophiques ou politiques ;
• la langue ;
• l'origine sociale et la fortune.

Ce dernier critère est le plus mal compris, et le plus souvent violé.

2. Refuser un allocataire social est illicite

Répétons-le, parce que c'est le point qui vaut le plus de condamnations : refuser un candidat parce que ses revenus proviennent d'une allocation — revenu d'intégration du CPAS, allocation de chômage, allocation de remplacement de revenus, allocation aux personnes handicapées, pension — constitue une discrimination fondée sur la fortune ou l'origine sociale. C'est illégal, quel que soit le raisonnement économique qui vous paraît le justifier.

La mention « Uniquement personnes avec contrat de travail » ou « Pas de CPAS » dans une annonce, dans un message, ou même par téléphone, est une preuve écrite ou attestée contre vous.

Ce qui compte n'est pas la source du revenu, mais son montant et sa régularité. Une allocation d'invalidité versée depuis huit ans est, en pratique, un revenu plus stable qu'un contrat d'intérim. Le droit vous demande d'évaluer la capacité de payer, pas de trier les gens selon la façon dont ils gagnent leur vie.

3. Ce que vous pouvez légitimement évaluer

Trois choses, et elles suffisent :

La solvabilité

Vous pouvez demander au candidat le montant de ses ressources financières et un justificatif. Le repère de marché habituel — que le loyer charges comprises ne dépasse pas environ un tiers des revenus nets du ménage — est une pratique, pas une règle de droit. Il n'a aucune force obligatoire, et il faut l'utiliser comme un indicateur, pas comme un filtre automatique.

Pourquoi cette nuance est essentielle : appliqué mécaniquement, un ratio rigide produit ce que le droit appelle une discrimination indirecte. Un critère apparemment neutre qui désavantage systématiquement un groupe protégé (familles monoparentales, personnes handicapées, allocataires) est illicite s'il n'est pas objectivement justifié et proportionné. Un ménage à 2 400 € qui paie 850 € depuis six ans sans incident est un meilleur risque, en réalité, qu'un cadre à 3 500 € en période d'essai.

La stabilité

Ancienneté dans l'emploi ou dans la source de revenus, régularité des versements, durée des situations locatives précédentes. Là encore : la stabilité s'observe, elle ne se présume pas d'un statut.

Les références

Vous pouvez demander des références de bailleurs précédents ou une attestation de bonne fin de bail. Contactez-les — avec l'accord du candidat. Une conversation de trois minutes avec le propriétaire précédent vous apprend plus que dix documents.

4. Ce que vous ne pouvez PAS demander

Les trois Régions encadrent la liste des informations que le bailleur peut réclamer au stade de la candidature. Les listes ne sont pas identiques mot pour mot, mais l'esprit est le même : le strict nécessaire pour identifier le candidat et apprécier sa capacité à payer. Vérifiez la liste exacte applicable dans votre Région — Bruxelles, en particulier, l'a inscrite dans le Code du Logement.

En dehors de cette liste, on ne demande pas :

• un extrait de casier judiciaire ;
• des informations médicales, une attestation de santé, l'existence d'un handicap ;
• des informations sur la grossesse ou un projet d'enfant ;
• l'origine, la nationalité au-delà de ce qui est nécessaire à l'identification, une photo ;
• l'appartenance religieuse, politique ou syndicale ;
• une attestation du CPAS dans le but de repérer les allocataires ;
• le détail des dépenses ou des relevés bancaires complets ;
• le motif d'un déménagement, les raisons d'une séparation.

Et rappelez-vous le RGPD : vous ne conservez que ce qui est nécessaire, aussi longtemps que nécessaire. Les dossiers des candidats non retenus se suppriment une fois le bien attribué. Ne gardez pas de photocopies de cartes d'identité « au cas où ».

5. Documenter un refus : votre meilleure protection

Vous n'êtes pas légalement tenu de motiver votre refus. Mais — et c'est décisif — en matière de discrimination, la charge de la preuve est partagée : si le candidat apporte des faits laissant présumer une discrimination (des chiffres, un témoignage, un test de situation, un message maladroit), c'est à vous de prouver que votre décision reposait sur un motif licite. En pratique, cela renverse la charge : celui qui n'a rien documenté est celui qui perd.

D'où la méthode :

Les sanctions ne sont pas théoriques : la loi de 2007 prévoit une indemnisation forfaitaire (l'ordre de grandeur retenu par le texte, hors relations de travail, est de quelques centaines d'euros, majoré dans certains cas), une action en cessation devant le président du tribunal, et selon la Région des amendes administratives. Certaines Régions organisent en outre des tests de situation (candidatures ou appels de contrôle). Les montants et les procédures ayant été modifiés à plusieurs reprises, vérifiez l'état du droit auprès d'Unia ou de l'Institut pour l'égalité des femmes et des hommes.

6. Comment Domilinko s'y prend

Le produit est construit exactement sur cette ligne — et il ne la franchit pas.

• Le locataire constitue un dossier réutilisable : revenus, garant, composition du ménage, pièces justificatives. Il le remplit une fois, l'envoie autant de fois qu'il le faut.
• Quand il postule, le dossier est figé en un instantané daté. Une mise à jour ultérieure de son profil ne réécrit pas une candidature déjà envoyée. Vous jugez tous les candidats sur des pièces comparables, à la même date : c'est exactement ce dont vous aurez besoin si votre décision est un jour contestée.
• Le tri par ratio revenus/loyer signale les dossiers situés sous les critères que vous avez définis. Il ne les écarte pas, ne les masque pas, ne les rejette pas automatiquement. Vous voyez tous les candidats. Vous décidez.

Ce choix n'est pas une limitation technique : c'est un choix de conception. Un filtre automatique fondé sur un ratio produirait une discrimination indirecte à grande échelle, et il vous laisserait penser qu'un algorithme a décidé pour vous. Ce n'est pas le cas. Le propriétaire reste souverain — et donc responsable.

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Cet article décrit un cadre général et ne remplace pas un avis juridique. En cas de doute sur une situation précise, adressez-vous à Unia (unia.be), à l'Institut pour l'égalité des femmes et des hommes, ou à un avocat. Les listes d'informations demandables, les sanctions et les procédures diffèrent entre Bruxelles, la Wallonie et la Flandre et évoluent régulièrement.