Reparaciones: ¿quién paga qué?

El principio, en una frase

El propietario debe entregar y mantener una vivienda en buen estado; el inquilino debe cuidarla y devolverla tal como la recibió, deducido el desgaste normal.

De ahí se deriva el reparto:

• Las grandes reparaciones y el gran mantenimiento — todo lo que atañe a la estructura, la envolvente y los equipos pesados — corren a cargo del propietario;
• las reparaciones locativas y el mantenimiento corriente — todo lo que deriva del uso diario — corren a cargo del inquilino.

Las tres Regiones (Bruselas, Valonia, Flandes) tienen cada una su texto sobre el arrendamiento de vivienda, y cada una prevé o remite a una lista de reparaciones locativas. Esas listas son su mejor árbitro en caso de duda: busque la de la Región donde se sitúa el bien. No son idénticas, y una respuesta "belga" genérica no existe.

Lo que corre a cargo del INQUILINO

El mantenimiento corriente, la pequeña conservación, y todo daño debido a su culpa o negligencia.

Calefacción y agua caliente

• La revisión anual de la caldera y el deshollinado del conducto. Es mantenimiento, no reparación: corresponde al inquilino, que debe conservar el certificado. (La periodicidad del control obligatorio depende del tipo de instalación y de la Región: infórmese.)
• La purga de los radiadores; la sustitución de un purgador defectuoso.

Fontanería y sanitarios

• Las juntas (silicona, grifería), los flexibles de ducha, las alcachofas.
• El mecanismo de la cisterna y el flotador, la tapa del inodoro.
• El desatasco de sifones y tuberías accesibles — salvo si el atasco proviene de una tubería empotrada o de la bajante común.

Electricidad y carpintería

• Bombillas, fusibles, interruptores y enchufes dañados por el uso.
• Engrase de cerraduras y bisagras; sustitución de una llave perdida.
• Pequeños retoques de pintura y tapado de los agujeros que el inquilino haya taladrado.

Seguridad y ventilación

• Las pilas de los detectores de humo (el detector lo suministra e instala el propietario — es obligatorio en las viviendas alquiladas en las tres Regiones).
• La limpieza o sustitución de los filtros de ventilación.

Exteriores

• El mantenimiento del jardín cuyo disfrute tiene el inquilino: siega, poda de setos, desbroce; la limpieza de canalones accesibles sin andamio.

Cristales

• Un cristal roto durante el arrendamiento se presume a cargo del inquilino. Es una presunción: decae si demuestra que la rotura se debe al granizo, a una tormenta, a un vicio del bien o al hecho de un tercero.

Lo que corre a cargo del PROPIETARIO

Todo lo que tiene que ver con la estructura, la vetustez y los equipos pesados.

• La estanqueidad: tejado, fachada, muros, forjados, carpinterías y ventanas (su sustitución).
• La sustitución de la caldera o del calentador, y la reparación pesada (intercambiador, quemador, bomba de circulación).
• Las tuberías empotradas y la bajante común.
• La instalación eléctrica vetusta o no conforme, y el cuadro eléctrico.
• La humedad estructural: filtraciones, humedad por capilaridad, condensación debida a un defecto de aislamiento o de ventilación del edificio. Atención al matiz: la condensación provocada por una ventilación insuficiente del ocupante es otro asunto — ahí es donde se juegan los peritajes.
• La colocación de los detectores de humo y la sustitución de los aparatos al final de su vida útil.
• Y, más ampliamente, todo lo que se hace necesario por el paso del tiempo y no por un uso culpable.

El desgaste normal NUNCA corre a cargo del inquilino

Es el principio más importante de todo el artículo, y el más vulnerado en las liquidaciones de salida.

Una vivienda habitada envejece. La pintura amarillea, el parqué se patina, las juntas del baño se ennegrecen, la moqueta se aplasta bajo los muebles. Eso no es un daño: es desgaste, y el inquilino no responde de él. Un arrendador no puede exigir, tras seis años de ocupación, una pintura nueva pagada por el inquilino.

En la práctica, un perito aplica un coeficiente de vetustez: si un revestimiento tiene una vida útil de diez años y ha servido siete, solo podrán reclamarse, como máximo, tres décimas de su valor — y aun así, únicamente si el daño excede el desgaste normal. No pague nuevo por viejo; no reclame nuevo por viejo.

Simétricamente: el inquilino se presume responsable de los deterioros ocurridos durante el arrendamiento, salvo que demuestre que se deben a la vetustez, a fuerza mayor, a un vicio del bien o al hecho de un tercero. La presunción existe — simplemente admite prueba en contrario.

El inventario del estado: la pieza clave

Toda esta teoría no vale nada sin prueba. Y la prueba es el inventario del estado de entrada.

Si no hay inventario de entrada detallado, se presume por regla general que el inquilino recibió el bien en el estado en que se encuentra a la salida. Dicho de otro modo: el arrendador no puede reclamar nada. Es la sanción más grave para el arrendador descuidado — y se aplica sola, sin juicio.

A la salida se compara, partida por partida, con el estado de entrada. La liquidación solo puede referirse a la diferencia — menos la vetustez. Si son necesarias obras que dejan el bien indisponible, puede añadirse una indemnización por inmovilización, pero su duración debe justificarse.

Hágalo bien: estancia por estancia, fotos fechadas, lecturas de contadores, firmas de ambas partes. Un inventario hecho deprisa el día de la entrega de llaves, en una esquina de la mesa, no protege a nadie.

En caso de desacuerdo

Dos errores que nunca hay que cometer. Inquilino: no deje de pagar el alquiler para presionar — es la mejor manera de convertir un buen expediente en una resolución en su contra. Arrendador: no retenga la garantía por su propia autoridad sin acuerdo escrito ni decisión judicial; una retención injustificada se vuelve contra usted.

El papel de Domilinko

Domilinko equipa exactamente el punto donde estos litigios se ganan o se pierden: el inventario del estado contradictorio, con fotos, lecturas de contadores y firmas de ambas partes, a la entrada y a la salida; la entrega de llaves con marca de tiempo; la mensajería que conserva un rastro escrito y fechado de cada petición de reparación. El día en que surja un desacuerdo, no tendrá que reconstruir seis meses de intercambios de memoria.

En cambio, Domilinko no interviene en la ejecución del contrato: la plataforma no cobra el alquiler, no ofrece seguro de impago, ni garantía de pago, ni gestión delegada, y la garantía se constituye fuera de la plataforma, en una cuenta bloqueada. Las reparaciones son, y siguen siendo, un asunto entre arrendador e inquilino.