El contrato de arrendamiento de residencia principal: duración, regímenes y rescisión

El derecho de arrendamiento es regional: la primera pregunta no es "¿qué contrato?", sino "¿qué Región?"

Desde la sexta reforma del Estado, el arrendamiento de vivienda ya no es materia federal. Cada una de las tres Regiones ha redactado su propio texto:

• Bruselas-Capital: ordenanza de 27 de julio de 2017, aplicable a los contratos celebrados a partir del 1 de enero de 2018;
• Valonia: decreto de 15 de marzo de 2018 sobre el arrendamiento de vivienda, aplicable a partir del 1 de septiembre de 2018;
• Flandes: decreto flamenco de arrendamiento de vivienda (Vlaams Woninghuurdecreet) de 9 de noviembre de 2018, aplicable a partir del 1 de enero de 2019.

Los tres descienden del mismo antepasado — la antigua ley federal de 20 de febrero de 1991 — y se parecen mucho. Pero divergen justo donde está el dinero: la facultad del arrendador de rescindir sin motivo, la indemnización debida por el inquilino que rompe un contrato corto, las condiciones de la indexación, el régimen de la garantía de alquiler. No busque nunca "la" regla belga: busque la regla de su Región, y compruebe también la fecha de firma, porque un contrato anterior a la entrada en vigor del texto regional sigue sometido, en principio, a las reglas antiguas.

El contrato de nueve años: el régimen por defecto

La duración

Salvo pacto válido en contrario, un contrato de residencia principal se considera celebrado por nueve años. Al vencimiento no se detiene solo: si no se notifica preaviso al menos seis meses antes del término, se prorroga en las mismas condiciones, por períodos de tres años, indefinidamente. Muchos propietarios descubren esa prórroga demasiado tarde.

El inquilino puede marcharse en cualquier momento

Es el desequilibrio deliberado del contrato de nueve años: el inquilino puede ponerle fin en cualquier momento, con tres meses de preaviso, sin justificarse. El precio de esa libertad es una indemnización si se va durante los tres primeros años: por regla general, tres meses de alquiler el primer año, dos el segundo, uno el tercero. Pasado el tercer aniversario, basta el preaviso de tres meses, sin indemnización.

El arrendador necesita un motivo — o paga

• Ocupación personal: en cualquier momento, con seis meses de preaviso, para ocupar el bien él mismo o hacerlo ocupar por un familiar que el texto regional enumera (cónyuge, descendientes, ascendientes…). El círculo exacto de beneficiarios y el plazo en el que la ocupación debe hacerse efectiva no son idénticos en las tres Regiones.
• Obras importantes: al final del primer o del segundo trienio, con seis meses de preaviso, para obras de reconstrucción o renovación de cierta envergadura.
• Sin motivo, con indemnización: al final de un trienio, con seis meses de preaviso, mediante una indemnización sustancial (tradicionalmente nueve meses de alquiler al final del tercer año, seis al final del sexto). Atención: esta facultad no existe en todas partes en los mismos términos — el legislador flamenco la revisó, y las partes pueden excluirla por contrato. No la invoque sin haber leído el texto vigente en su Región.

Un preaviso por ocupación personal que no se lleva a efecto sale caro: el arrendador se expone a una indemnización elevada (tradicionalmente dieciocho meses de alquiler), salvo circunstancia excepcional. El motivo debe ser real — y debe cumplirse.

El contra-preaviso

Cuando es el arrendador quien da el preaviso, el inquilino que encuentra otra vivienda antes puede, por regla general, marcharse con un mes de preaviso, sin indemnización. No tiene por qué soportar hasta el final un preaviso que no ha provocado.

El contrato de corta duración (tres años o menos)

Lo que lo caracteriza

Su duración es igual o inferior a tres años, debe constar por escrito y termina en su vencimiento, mediante preaviso escrito notificado al menos tres meses antes por cualquiera de las partes.

Ahí está la trampa: nadie notifica, el inquilino se queda, y el contrato se convierte automáticamente en un contrato de nueve años, que se considera iniciado en la fecha de comienzo del contrato corto, al mismo alquiler. Es, con diferencia, el accidente más frecuente en la práctica. Ponga un recordatorio cuatro meses antes del vencimiento.

La prórroga

Un contrato corto puede prorrogarse por escrito y en las mismas condiciones, sin que la duración total supere los tres años. El número de prórrogas admitidas varía según la Región: salirse de ese marco — en número o en duración acumulada — convierte el conjunto en un contrato de nueve años.

La salida anticipada: aquí las Regiones divergen claramente

Bajo la antigua ley federal, un contrato corto no podía en principio romperse antes de término. Las tres Regiones han abierto esa puerta, pero cada una a su manera:

• Bruselas: el inquilino puede poner fin al contrato corto en cualquier momento, con tres meses de preaviso y una indemnización de ruptura;
• Valonia: la salida anticipada del inquilino también está organizada, con preaviso e indemnización;
• Flandes: la salida anticipada se admite, con tres meses de preaviso y una indemnización decreciente según el año en curso.

Los importes y las modalidades exactas no se copian de una Región a otra. Antes de calcular nada, lea la cláusula de su contrato y el texto regional (Bruxelles Logement, SPW Logement, Wonen in Vlaanderen).

Las menciones obligatorias

El contrato escrito es obligatorio. Debe contener al menos:

• la identidad completa de las partes;
• la descripción precisa del bien arrendado;
• la fecha de inicio y la duración;
• el importe del alquiler y la forma de facturar los gastos (cantidad fija o provisión);
• el anexo explicativo previsto por la Región, en su caso.

A ello se añaden, según la Región: el certificado energético (PEB/EPC) — obligatorio, y cuyos datos deben figurar ya en el anuncio —, el inventario del estado de entrada, levantado de forma contradictoria y anexado al contrato, las lecturas de contadores y la mención de la garantía de alquiler y de su forma.

Por último: registre el contrato. Es gratuito, es obligación del arrendador, y un contrato sin registrar debilita sobre todo… al arrendador.

En la práctica

Lo que Domilinko hace — y lo que no

Domilinko pone en contacto a propietarios e inquilinos: anuncios moderados, expediente de alquiler reutilizable, candidatura que congela una instantánea del expediente, mensajería con marca de tiempo, inventario del estado contradictorio (fotos, contadores, firmas) y entrega de llaves trazada. En alquiler de larga duración, la plataforma no cobra el alquiler: no ofrece seguro de impago, ni garantía de pago, ni gestión delegada, y la garantía de alquiler se constituye fuera de la plataforma, en una cuenta bloqueada. El contrato sigue siendo un asunto entre arrendador e inquilino.