Indexar el alquiler: cuándo, cómo y cuánto

Indexar no es subir el alquiler

La indexación no es una revisión. No recompensa obras ni sigue el mercado: se limita a mantener el poder adquisitivo del alquiler pactado vinculándolo a la evolución de los precios. El alquiler base nunca cambia; solo el importe pagado se recalcula, cada año, a partir de ese alquiler base.

Por regla general, tres condiciones acumulativas:

La fórmula

Nuevo alquiler = alquiler base × nuevo índice de salud / índice de salud inicial

• Alquiler base: el pactado en la firma, sin gastos. No el alquiler indexado del año pasado. Siempre se parte del alquiler original; de lo contrario, la indexación se compondría sobre sí misma.
• Índice inicial: el índice de salud del mes anterior al de la firma del contrato.
• Nuevo índice: el índice de salud del mes anterior al del aniversario del inicio del contrato.

El índice de salud es el índice de precios al consumo del que se han retirado ciertos productos (alcohol, tabaco, productos petrolíferos). Lo publica cada mes el SPF Economía; ahí hay que buscar el valor exacto, no en una calculadora encontrada al azar.

Un ejemplo con cifras

Contrato firmado en mayo, inicio el 1 de junio. Alquiler base: 900 EUR sin gastos. Índice inicial: el de abril del año de la firma. El 1 de junio del año siguiente se toma el índice de salud de mayo de ese año.

Si el índice inicial vale 128,50 y el nuevo índice 131,60:

900 × 131,60 / 128,50 = 921,71 EUR

Unos 22 EUR más al mes. Dos años después se partirá de nuevo de 900 EUR y del índice de abril del año de la firma — nunca de 921,71 EUR.

(Los valores anteriores son ilustrativos: consulte los índices reales publicados por el SPF Economía.)

¿Cuándo? Una vez al año, en la fecha de aniversario

La indexación solo puede producirse una vez al año, como muy pronto en el aniversario del inicio del contrato. No en la fecha de firma, ni el 1 de enero: en la fecha de inicio. Un contrato iniciado el 15 de septiembre se indexa a partir del 15 de septiembre de cada año.

No es automática — y la retroactividad es limitada

Es la regla que los arrendadores descubren demasiado tarde: la indexación debe pedirse por escrito. Mientras no se haya dirigido una petición al inquilino, el alquiler indexado no se debe. Y cuando la petición llega con retraso, su efecto retroactivo está limitado: solo se remonta a los tres meses anteriores al mes de la petición.

Un arrendador que "olvida" indexar durante cuatro años y reclama de golpe todo el atraso choca con ese límite. Podrá indexar hacia el futuro y recuperar como mucho tres meses. El resto se pierde.

Consejo al arrendador: ponga un recordatorio anual una semana antes del aniversario y envíe una carta sencilla (o un mensaje escrito y fechado) indicando el alquiler base, el índice inicial, el nuevo índice, el cálculo y el nuevo importe. Un inquilino acepta una indexación que se le explica; discute la que cae sin justificación.

Consejo al inquilino: rehaga el cálculo. Los errores más frecuentes son indexar a partir del alquiler ya indexado (en vez del alquiler base) o tomar el índice del mes equivocado. Ambos inflan el importe.

El aviso que importa: el certificado energético puede limitar la indexación

Desde la crisis energética, las tres Regiones han adoptado medidas que vinculan la posibilidad de indexar el alquiler al rendimiento energético de la vivienda, medido por el certificado PEB/EPC. La lógica es la misma en todas partes:

• una vivienda bien clasificada sigue siendo indexable normalmente;
• una vivienda mal clasificada ve su indexación reducida;
• una vivienda muy mal clasificada puede no ser indexable en absoluto mientras no se renueve o no se emita un nuevo certificado.

En cambio, las etiquetas afectadas, los porcentajes aplicados y la duración de estas medidas no son los mismos en las tres Regiones, y varios de estos dispositivos se adoptaron con carácter temporal y luego se prorrogaron, modificaron o consolidaron. Por eso no reproducimos aquí ningún baremo: un baremo caducado es peor que ninguno.

Lo que hay que hacer, en concreto:

Observe además: varias Regiones supeditan la indexación a un contrato escrito y registrado. Una razón más para no descuidar el registro — que es gratuito.

Lo que NO es indexación

• La revisión del alquiler: supone acuerdo de las partes, o una decisión del juez de paz, en ventanas temporales precisas (por lo general al final de un trienio) y por motivos limitados (circunstancias nuevas, obras que han aumentado el valor locativo). No se confunde con la indexación anual.
• El aumento de los gastos: las provisiones pueden evolucionar con los costes reales; es otro mecanismo, ajeno al índice de salud.
• Un nuevo alquiler impuesto en la prórroga: un contrato prorrogado continúa en las mismas condiciones. No es la ocasión de subir el alquiler.

En resumen

Y Domilinko, ¿qué papel juega?

Domilinko exige la mención de la clase energética en cada anuncio: sin PEB no se publica. Usted conoce, desde la puesta en alquiler, la etiqueta del bien — y el inquilino también. La mensajería con marca de tiempo sirve de rastro escrito para la petición de indexación.

En cambio, en alquiler de larga duración, Domilinko no cobra el alquiler ni lo indexa en su lugar: es una relación directa entre arrendador e inquilino. La plataforma no ofrece seguro de impago, ni garantía de pago, ni gestión delegada.