El inventario de entrada y de salida: la pieza que le protege

Hay una frase que los jueces de paz oyen todos los meses: "La vivienda estaba impecable cuando entró, se lo aseguro." No vale nada. Lo que vale es un documento fechado, preciso, firmado por ambas partes. Sin él, la partida está perdida antes de jugarse.

1. Por qué este documento lo decide todo

El principio es simple: la garantía de alquiler no es su dinero. Es una suma bloqueada que pertenece al inquilino y que solo le corresponde a usted si prueba un daño del que él responde. Esa prueba no es una foto tomada a la salida: es la comparación entre el estado de salida y el estado de entrada.

Sin un inventario de entrada detallado, ¿cómo demuestra que la mancha del parqué no estaba? ¿Que la puerta del armario no estaba ya agrietada? ¿Que la pared no estaba ya perforada? En derecho belga, se presume en principio que el inquilino recibió el bien en el estado en que lo devuelve. Si no prueba nada, no obtiene nada.

Por eso el inventario es obligatorio en las tres Regiones — Bruselas, Valonia y Flandes imponen cada una, en su propio texto, un inventario detallado y contradictorio. No es una opción ni la prudencia de un propietario desconfiado: es la ley.

2. "Contradictorio": lo que significa de verdad

Contradictorio significa que lo establecen las dos partes juntas, o que designan de común acuerdo a un perito para hacerlo. Ambos lo leen, ambos pueden impugnarlo, ambos lo firman.

Un inventario redactado solo por usted y enviado por correo al inquilino "a título informativo" no es un inventario. Es su opinión, y solo le compromete a usted.

Dos fórmulas:

• Amistoso, entre usted y el inquilino. Gratuito, pero exigente: hay que ser metódico, tomarse tiempo y aceptar anotar también los defectos que le incomodan.
• Por un perito designado de común acuerdo. Redacta un documento neutro y técnico. Sus honorarios se reparten entonces por mitades. Es la opción razonable para un bien de valor, nuevo o enteramente reformado (donde la menor diferencia se verá), o cuando la relación es tensa.

El momento. En la práctica, el inventario se levanta antes de la entrada — vivienda vacía — o en los primeros tiempos de la ocupación. El plazo preciso lo fija el texto de su Región: verifíquelo, varía y depende de la duración del contrato.

Después. El inventario se anexa al contrato y se registra con él (el registro es gratuito, a cargo del propietario, en los dos meses siguientes a la firma).

3. Lo que debe contener

Un inventario que dice "buen estado general" es un inventario inútil. Lo que protege es el detalle.

Estancia por estancia

Para cada estancia, describa cada superficie y cada elemento: suelos, paredes, techos, rodapiés, puertas y manillas, ventanas, carpinterías, persianas, radiadores, interruptores y enchufes, luminarias, armarios, encimeras, sanitarios, juntas, grifería.

Y sobre todo: sea preciso en el vocabulario. "Arañazo de 4 cm en la jamba derecha de la puerta, a 1 m del suelo" vale infinitamente más que "puerta dañada". Un año después, nadie recordará qué quería decir "dañada".

Las fotos fechadas

Una foto por observación, tomada de cerca, y una foto de conjunto por estancia. Deben estar fechadas y vinculadas al documento — no dispersas en un teléfono. Es el punto en el que un inventario amistoso alcanza más rápido a un informe pericial.

Las lecturas de contadores

Electricidad (día y noche si procede), gas, agua — y el gasóleo restante en el depósito, si lo hay. Anote los números de los contadores, no solo los índices: es lo que evita meses de batalla con un proveedor.

Llaves y equipamiento

Número de llaves entregadas (puerta de entrada, buzón, sótano, local de bicicletas, mando). Presencia y estado de los detectores de humo. Fecha del último mantenimiento de la caldera. Manuales y certificados entregados.

4. El inventario de salida: la comparación

Al final del contrato se repite el ejercicio, con el documento de entrada delante, estancia por estancia, línea por línea. Una diferencia: se anota, se fotografía, se cuantifica si es posible.

Y llega la única pregunta real: ¿desgaste normal o deterioro imputable al inquilino?

• El desgaste normal (la vetustez) resulta del uso normal del bien y del simple paso del tiempo. Corre a su cargo, y no puede retener nada por él. Una pintura apagada tras seis años, una junta de bañera amarilleada, una moqueta gastada en el paso, una encimera patinada: es la vida de una vivienda habitada.
• El deterioro locativo resulta de una falta, una negligencia o una falta de mantenimiento. Un agujero en el tabique, un azulejo roto, moho por falta de ventilación, una quemadura en la encimera, una puerta forzada: de eso responde el inquilino.

La frontera no siempre es nítida, y lo que la desplaza es el tiempo. Una pintura tiene una vida útil; tras ocho años de ocupación su valor residual es bajo, y aunque el inquilino la haya deteriorado, no se le reclama una pintura nueva: se aplica una depreciación por vetustez. Reclamar el 100 % del coste de un elemento al final de su vida es la mejor manera de perder ante el juez de paz — y de perder también la parte del expediente que era sólida.

5. La liberación de la garantía

La garantía de alquiler se constituye fuera de la plataforma, en principio en una cuenta bloqueada a nombre del inquilino (los importes máximos y las modalidades difieren entre las tres Regiones: verifique la regla de la suya). Solo se libera con el acuerdo escrito de ambas partes, o por decisión judicial.

Dicho de otro modo: sin acuerdo, usted no toma nada unilateralmente. Lo que hace decisiva la conversación de salida — y un expediente bien documentado, irrebatible.

Si el desacuerdo persiste, la instancia competente es el juez de paz del lugar donde se sitúa el inmueble. Muchos conflictos se resuelven antes por conciliación; pocos se resuelven a favor de quien no tiene documento.

6. El inventario en Domilinko

Hemos construido exactamente la herramienta que uno querría tener ante un juez:

• Fotos por estancia, tomadas desde la aplicación, con marca de tiempo y vinculadas a la observación, no a una galería perdida en un teléfono.
• Lecturas de contadores de electricidad, gas y agua, registradas a la entrada y a la salida, con los números de contador.
• Firma de las dos partes, tanto a la entrada como a la salida: el documento es contradictorio por construcción. No hay un botón para validarlo en solitario.
• El documento de salida se lee frente al de entrada, partida por partida. Las diferencias saltan a la vista, y solo las diferencias.
• Entrega de llaves con marca de tiempo, para saber con precisión desde cuándo cada parte tenía el disfrute del bien.

Una precisión honesta: Domilinko no constituye ni retiene la garantía de alquiler. Se establece fuera de la plataforma, en una cuenta bloqueada, tal como lo organiza el derecho belga. Nosotros documentamos el estado del bien — que es, de hecho, lo que decide la suerte de esa garantía.

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Los plazos para levantar el inventario, los importes máximos de la garantía y las modalidades de su liberación difieren entre Bruselas, Valonia y Flandes. Verifique la regla en vigor en la fuente oficial de su Región.