Poner su vivienda en alquiler: la guía completa

Alquilar una vivienda en Bélgica no consiste en publicar fotos y esperar. Desde la regionalización del derecho de arrendamiento, Bruselas, Valonia y Flandes tienen cada una su propio texto: la ordenanza bruselense de 27 de julio de 2017 (integrada en el Código bruselense de la Vivienda), el decreto valón de 15 de marzo de 2018 sobre el arrendamiento de vivienda y el Woninghuurdecreet flamenco, en vigor desde el 1 de enero de 2019. Los grandes principios se parecen, pero los detalles — plazos, umbrales, sanciones — divergen. Esta guía sigue el orden cronológico de su proyecto y señala en cada etapa dónde su Región va por libre.

1. Ante todo: una vivienda conforme

Normas de salubridad y seguridad

Cada Región fija exigencias mínimas de seguridad, salubridad y equipamiento. Una vivienda que no las cumple no puede alquilarse — y alquilarla igualmente le expone a sanciones administrativas, incluso a una prohibición de alquilar.

• En Bruselas, la Dirección de Inspección Regional de la Vivienda controla estas exigencias y puede prohibir el alquiler de un bien no conforme.
• En Valonia, el Code wallon de l'Habitation durable fija los criterios de salubridad. Atención: se exige un permiso de alquiler (permis de location) para ciertas categorías, en particular las viviendas individuales pequeñas y las viviendas colectivas (incluidas muchas habitaciones de estudiantes). Consulte a su ayuntamiento si su bien entra en el ámbito.
• En Flandes se aplican las normas de calidad de la vivienda del Vlaamse Codex Wonen. El certificado de conformidad no es obligatorio en todas partes, pero varias ciudades lo imponen a todo o parte del parque de alquiler. Infórmese en su ayuntamiento.

No subestime estas normas: se refieren a cosas concretas — humedad, ventilación, altura de techo, luz natural, seguridad de las escaleras, instalaciones de gas y electricidad.

Los detectores de humo

Las tres Regiones exigen detectores de humo en las viviendas. Corresponde al propietario instalarlos y pagarlos; el mantenimiento corriente (cambiar las pilas) es en principio del inquilino. El número exigido y las reglas de colocación difieren de una Región a otra: consulte la fuente oficial regional en lugar de fiarse de una regla "belga" única — no existe.

Electricidad y calefacción

El control de la instalación eléctrica por un organismo acreditado se impone expresamente en la venta de una vivienda. En el alquiler, la obligación toma otra forma: la instalación debe ser segura y conforme a las normas de calidad de la vivienda de su Región — que es exactamente lo que examinan los controles regionales. En la práctica: si su instalación es antigua y no tiene informe de control, hágala revisar. Es el motivo más frecuente por el que una vivienda se declara no conforme.

En cuanto a la caldera, el mantenimiento periódico es obligatorio, con una frecuencia que depende del combustible (el gasóleo se controla por regla general más a menudo que el gas) y de la Región. El certificado de mantenimiento debe poder presentarse.

El certificado energético (PEB / EPC)

Es la condición que lo bloquea todo: ningún anuncio de alquiler puede publicarse sin las menciones energéticas obligatorias. Se llama certificat PEB en Bruselas y Valonia, EPC en Flandes. Tiene 10 años de validez, lo establece un certificador acreditado y debe entregarse al inquilino. Le dedicamos un artículo entero; retenga aquí que se encarga antes de la publicación, no durante.

2. El contrato: escrito, completo, registrado

El contrato de residencia principal debe ser escrito en las tres Regiones y contener al menos la identidad de las partes, la designación del bien, el alquiler, la duración y la fecha de efecto. Cada Región impone además un anexo explicativo que resume los derechos y deberes de las partes: forma parte del contrato, no lo olvide.

El registro del contrato sigue siendo competencia federal. Tres cosas:

El inventario del estado se registra al mismo tiempo que el contrato. ¿Y si no registra? La sanción muerde: el inquilino podrá abandonar la vivienda sin respetar preaviso ni pagar indemnización. Un contrato no registrado es un contrato frágil — para usted, no para él.

3. El inventario del estado de entrada

Es obligatorio en las tres Regiones y debe ser detallado y contradictorio: realizado conjuntamente, o por un perito designado de común acuerdo (cuyos honorarios se reparten entonces por mitades). Sin un inventario de entrada serio, no tendrá prácticamente ningún medio de justificar una retención sobre la garantía de alquiler a la salida. Es el documento más rentable que firmará.

4. Redactar un anuncio que atraiga a los buenos candidatos

Un buen anuncio no busca maximizar el número de contactos: busca maximizar el número de contactos pertinentes. Cada visita inútil le cuesta una tarde.

Las fotos que cuentan

• Luz natural, persianas subidas, lámparas encendidas. Fotografíe de día, nunca con flash.
• Ordenado y vacío. Una vivienda abarrotada parece pequeña. Retire basuras, alfombrillas de baño, productos de limpieza.
• Una foto por habitación, desde una esquina, a la altura del pecho, con un gran angular razonable. Sin deformaciones extremas: quien se sienta engañado en la visita no firmará.
• No olvide lo que tranquiliza: la caldera, los contadores, el local de bicicletas, el sótano, el lavadero, el jardín, las vistas.
• Un plano acotado, aunque sea dibujado a mano y escaneado, mejora la calidad de las candidaturas: filtra por sí solo a quienes la vivienda no conviene.

El texto

Diga la verdad, en el orden en que se busca: tipo de bien, superficie, número de dormitorios, planta y ascensor, calefacción y energía, clase PEB/EPC, alquiler, importe y naturaleza de los gastos, fecha de disponibilidad, duración deseada. Precise lo que está incluido y lo que no. Mencione los defectos que se verán de todos modos (sin ascensor en el tercero, calle transitada): perderá tres candidatos y ganará la confianza del resto.

Y sobre todo: no escriba nunca un criterio de selección en el texto del anuncio. "Sin estudiantes", "solo ingresos profesionales", "sin familias numerosas": tales menciones son ilícitas en derecho belga y constituyen una prueba escrita en su contra. Volveremos sobre ello en el artículo dedicado a la elección del inquilino.

5. El recorrido Domilinko

Domilinko enmarca las etapas donde se concentra el riesgo:

• KYC obligatorio del propietario. Mientras su identidad no esté verificada, no puede publicar. Es lo que permite a los inquilinos confiar en usted.
• Anuncio moderado. Cada anuncio se revisa antes de su publicación. Sin clase energética indicada, queda bloqueado: es una regla, no una preferencia.
• Dirección protegida. La búsqueda y la página pública solo muestran el municipio, el código postal y un punto aproximado. La dirección exacta solo se comunica al candidato seleccionado.
• Candidaturas con expediente. Los inquilinos llegan con un expediente constituido (ingresos, avalista, composición del hogar, justificantes), congelado en el momento del envío: usted juzga a todos los candidatos sobre piezas comparables y fechadas.
• Mensajería, inventario contradictorio con fotos y lecturas de contadores, entrega de llaves con marca de tiempo.

Lo que Domilinko no hace, y nunca pretenderá hacer: garantizar el pago del alquiler, asegurar los impagos, gestionar el bien en su lugar, ni cobrar el alquiler de un contrato de larga duración — este se paga directamente del inquilino al propietario.

Lista de comprobación antes de publicar

Los plazos, umbrales y sanciones aquí evocados evolucionan. Antes de cualquier decisión vinculante, verifique la regla en vigor en la fuente oficial de su Región (Bruxelles Logement, SPW Logement, Wonen in Vlaanderen).