Elegir a su inquilino sin discriminar

Es la decisión más pesada del recorrido de un propietario, y la más expuesta jurídicamente. La discriminación en la vivienda está prohibida en Bélgica por un conjunto de textos: la ley federal de 10 de mayo de 2007 contra ciertas formas de discriminación, la ley de 30 de julio de 1981 (criterios llamados "raciales"), la ley de género de 10 de mayo de 2007, completadas por disposiciones regionales — en el Código bruselense de la Vivienda y en los textos valones y flamencos. Se aplican al alquiler privado tanto como a la vivienda social. No puede apartarse de ellas, ni siquiera en su propio edificio.

Lo que la ley no prohíbe es elegir. Tiene perfecto derecho a quedarse con el candidato cuyo expediente sea más sólido. Toda la cuestión está en sobre qué funda ese juicio.

1. Los criterios protegidos: aquello sobre lo que no puede decidir

La lista es larga y hay que conocerla. Un rechazo no puede fundarse, entre otros, en:

• el origen (supuesta raza, color de piel, ascendencia, origen nacional o étnico) y la nacionalidad;
• el sexo, el embarazo, la maternidad, la identidad y expresión de género;
• la edad;
• el estado de salud actual o futuro, la discapacidad, una característica física o genética;
• el estado civil y la situación familiar (tener hijos, ser familia monoparental, convivir sin casarse);
• la orientación sexual;
• las convicciones religiosas, filosóficas o políticas;
• la lengua;
• el origen social y la fortuna.

Este último criterio es el peor comprendido y el más frecuentemente vulnerado.

2. Rechazar a un perceptor de prestaciones es ilícito

Repitámoslo, porque es el punto que más condenas produce: rechazar a un candidato porque sus ingresos provienen de una prestación — renta de integración del CPAS, subsidio de desempleo, prestación de sustitución de ingresos, prestación por discapacidad, pensión — constituye una discriminación por razón de fortuna u origen social. Es ilegal, por muy sensato que le parezca el razonamiento económico.

La mención "Solo personas con contrato de trabajo" o "Sin CPAS" en un anuncio, en un mensaje o incluso por teléfono es una prueba escrita o testificable en su contra.

Lo que cuenta no es la fuente del ingreso, sino su importe y su regularidad. Una prestación de invalidez abonada desde hace ocho años es, en la práctica, un ingreso más estable que un contrato temporal. El derecho le pide evaluar la capacidad de pago, no clasificar a las personas según cómo se ganan la vida.

3. Lo que puede evaluar legítimamente

Tres cosas, y bastan:

La solvencia

Puede pedir el importe de los recursos financieros del candidato y un justificante. La referencia habitual del mercado — que el alquiler con gastos incluidos no supere alrededor de un tercio de los ingresos netos del hogar — es una práctica, no una regla de derecho. No tiene fuerza obligatoria y debe usarse como indicador, no como filtro automático.

Por qué el matiz es esencial: aplicada mecánicamente, una ratio rígida produce lo que el derecho llama discriminación indirecta. Un criterio aparentemente neutro que perjudica sistemáticamente a un grupo protegido (familias monoparentales, personas con discapacidad, perceptores de prestaciones) es ilícito si no está objetivamente justificado y no es proporcionado. Un hogar con 2 400 € que paga 850 € desde hace seis años sin incidentes es, en realidad, mejor riesgo que un directivo con 3 500 € en periodo de prueba.

La estabilidad

Antigüedad en el empleo o en la fuente de ingresos, regularidad de los pagos, duración de los arrendamientos anteriores. También aquí: la estabilidad se observa, no se presume de un estatus.

Las referencias

Puede pedir referencias de arrendadores anteriores o un certificado de buen fin de contrato. Contáctelos — con el acuerdo del candidato. Una conversación de tres minutos con el propietario anterior le enseña más que diez documentos.

4. Lo que NO puede pedir

Las tres Regiones acotan la lista de informaciones que el arrendador puede reclamar en la fase de candidatura. Las listas no son idénticas palabra por palabra, pero el espíritu es el mismo: lo estrictamente necesario para identificar al candidato y apreciar su capacidad de pago. Verifique la lista exacta aplicable en su Región — Bruselas, en particular, la inscribió en el Código de la Vivienda.

Fuera de esa lista, no se pide:

• un certificado de antecedentes penales;
• información médica, un certificado de salud, la existencia de una discapacidad;
• información sobre el embarazo o un proyecto de hijos;
• el origen, la nacionalidad más allá de lo necesario para identificar, una foto;
• la pertenencia religiosa, política o sindical;
• un certificado del CPAS con el fin de detectar a perceptores de prestaciones;
• el detalle de los gastos o extractos bancarios completos;
• el motivo de una mudanza o de una separación.

Y recuerde el RGPD: solo conserva lo necesario, durante el tiempo necesario. Los expedientes de los candidatos no seleccionados se suprimen una vez adjudicado el bien. No guarde fotocopias de documentos de identidad "por si acaso".

5. Documentar un rechazo: su mejor protección

No está legalmente obligado a motivar su rechazo. Pero — y esto es decisivo — en materia de discriminación la carga de la prueba es compartida: si el candidato aporta hechos que permitan presumir una discriminación (cifras, un testimonio, un test de situación, un mensaje desafortunado), le corresponde a usted probar que su decisión se basaba en un motivo lícito. En la práctica eso invierte la carga: quien no ha documentado nada, pierde.

De ahí el método:

Las sanciones no son teóricas: la ley de 2007 prevé una indemnización a tanto alzado (fuera de las relaciones laborales, el orden de magnitud del texto es de algunos cientos de euros, incrementado en ciertos casos), una acción de cesación ante el presidente del tribunal y, según la Región, multas administrativas. Algunas Regiones organizan además tests de situación (candidaturas o llamadas de control). Como los importes y los procedimientos se han modificado varias veces, verifique el estado del derecho en Unia o en el Instituto para la igualdad de mujeres y hombres.

6. Cómo lo aborda Domilinko

El producto está construido exactamente sobre esa línea — y no la cruza.

• El inquilino constituye un expediente reutilizable: ingresos, avalista, composición del hogar, justificantes. Lo rellena una vez y lo envía tantas veces como haga falta.
• Al presentarse, el expediente queda congelado en una instantánea fechada. Una actualización posterior de su perfil no reescribe una candidatura ya enviada. Usted juzga a todos los candidatos sobre piezas comparables, en la misma fecha: exactamente lo que necesitará si su decisión llega a impugnarse.
• La ordenación por ratio ingresos/alquiler señala los expedientes por debajo de los criterios que usted haya definido. No los descarta, no los oculta, no los rechaza automáticamente. Usted ve a todos los candidatos. Usted decide.

No es una limitación técnica, es una decisión de diseño. Un filtro automático basado en una ratio produciría discriminación indirecta a gran escala, y le haría creer que un algoritmo decidió por usted. No es así. El propietario sigue siendo soberano — y, por tanto, responsable.

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Este artículo describe un marco general y no sustituye a un asesoramiento jurídico. En caso de duda sobre una situación concreta, diríjase a Unia (unia.be), al Instituto para la igualdad de mujeres y hombres, o a un abogado. Las listas de informaciones exigibles, las sanciones y los procedimientos difieren entre Bruselas, Valonia y Flandes y evolucionan con regularidad.