El propietario rescinde: motivos, plazos, indemnizaciones y sanciones

# El propietario rescinde: motivos, plazos, indemnizaciones

El contrato de residencia principal no es un contrato como los demás: protege la vivienda de alguien. Mientras el inquilino puede marcharse cuando quiere con preaviso, el propietario solo puede poner fin a un contrato de nueve años en los casos definidos por la norma de su Región. Un preaviso dado fuera de esos casos es nulo — y un preaviso correcto cuyo motivo no se cumple sale muy caro.

Tres textos, una arquitectura

Desde la regionalización, cada Región tiene el suyo: el Código bruselense de la Vivienda, el decreto valón de 15 de marzo de 2018, el Vlaams Woninghuurdecreet. Los tres retomaron la arquitectura de la ley federal de 1991 — ocupación personal, obras, preaviso sin motivo — con variantes de detalle (condiciones, beneficiarios admitidos, formalismo). Nunca traslade tal cual una regla leída para otra Región, y verifique el texto aplicable antes de enviar su carta certificada.

1. Preaviso por ocupación personal

El motivo más frecuente y el más vigilado.

Plazo: seis meses de preaviso. Como para el inquilino, el plazo empieza el primer día del mes siguiente al de la notificación. Un preaviso notificado el 12 de mayo hace correr el plazo del 1 de junio al 30 de noviembre.

Cuándo: en cualquier momento del contrato de nueve años (no solo al vencimiento de un trienio), siempre que el beneficiario sea suficientemente próximo.

Quién puede ocupar: el propio arrendador, su cónyuge o conviviente, sus hijos, nietos, hijos adoptivos, padres, abuelos, hermanos y hermanas. Para parientes más lejanos (tíos, sobrinos…), los textos son más estrictos: el preaviso solo es posible, en principio, al expirar el primer trienio. Compruebe el grado de parentesco.

Lo que debe contener la carta: la identidad del futuro ocupante y su vínculo de parentesco con el arrendador. Un preaviso que diga solo "por ocupación personal" es impugnable.

La obligación que sigue: la ocupación debe ser real, efectiva y continua. En la práctica: el beneficiario debe ocupar el inmueble en el plazo previsto por el texto regional (del orden de un año tras la salida del inquilino) y permanecer al menos dos años.

La sanción: dieciocho meses de alquiler

Si la ocupación anunciada no tiene lugar o no se mantiene, y el arrendador no acredita circunstancias excepcionales, el antiguo inquilino puede reclamar una indemnización equivalente a dieciocho meses de alquiler. Con un alquiler de 900 euros, son 16.200 euros.

Los jueces de paz aplican esta sanción. No hay que demostrar mala fe: cuenta el resultado. En concreto: nunca dé preaviso por ocupación personal "por si acaso", ni para recuperar el inmueble y realquilarlo más caro — el inquilino desalojado que ve aparecer un nuevo anuncio tres meses después tiene acción, y suele ganarla.

El inquilino puede, además, pedir al arrendador que pruebe la ocupación.

2. Preaviso por obras importantes

Plazo: seis meses.

Cuándo: únicamente al expirar un trienio (fin del 3.er o del 6.º año), salvo disposición regional en contra.

Condiciones acumulativas (en el espíritu de los tres textos):

• las obras deben respetar las normas urbanísticas (licencia obtenida o no exigida);
• deben afectar a la parte ocupada por el inquilino e impedir la ocupación durante la ejecución;
• su coste debe superar un umbral expresado en años de alquiler (del orden de tres años de alquiler del inmueble; el cálculo se adapta cuando varias viviendas del mismo edificio pertenecen al mismo arrendador).

Lo que debe contener la carta: la justificación, con documentos (presupuestos, licencia, planos, descripción). Un preaviso "por obras" sin expediente no se sostiene.

La sanción: si las obras no se ejecutan en las condiciones y el plazo anunciados, se debe la misma indemnización de dieciocho meses de alquiler, salvo circunstancias excepcionales.

3. Preaviso sin motivo, con indemnización

Esta puerta existe, pero es estrecha y cara.

Cuándo: al expirar el primer o el segundo trienio — no en su transcurso.

Plazo: seis meses, coincidiendo con el vencimiento trienal.

Indemnización: del orden de nueve meses de alquiler si el preaviso surte efecto al final del primer trienio, y seis meses al final del segundo. Se debe al inquilino, además del preaviso.

⚠️ A verificar imperativamente: es la facultad sobre la que más han legislado las Regiones desde 2018, y algunas la han restringido o modificado. Antes de recurrir a ella, lea el texto vigente en la Región del inmueble (o hágalo verificar): un error convierte el preaviso en nulidad, le deja con el inquilino dentro y una indemnización que pagar.

Contrato de corta duración: muy poco margen

En un contrato de residencia principal de tres años o menos:

• El arrendador no dispone de las mismas facultades de rescisión anticipada que en un contrato de nueve años. En Bruselas y en Flandes, en principio no puede rescindirlo anticipadamente. Valonia ha previsto una posibilidad más amplia de preaviso anticipado por ocupación personal, con plazo reducido. Verifique el texto regional.
• Para que el contrato termine en el término convenido, hay que notificar el preaviso algunos meses antes (tres, por regla). A falta de preaviso, el contrato se considera celebrado por nueve años, desde la fecha inicial y en las mismas condiciones de alquiler. Es el error más caro del arrendador particular: un contrato de un año olvidado se convierte en uno de nueve.
• Es posible una prórroga, por escrito, en las mismas condiciones y sin que la duración total supere tres años. El número de prórrogas admitidas varía: compruébelo.

La forma del preaviso, en todos los casos

Vender no pone fin al contrato

Vender no extingue el arrendamiento. Si el contrato tiene fecha cierta antes de la venta — que es exactamente lo que produce el registro, gratuito y obligatorio para el arrendador —, el comprador asume el contrato tal cual y solo puede rescindirlo en los casos legales. Sin fecha cierta, la posición del inquilino es mucho más frágil. Una razón más para que el inquilino compruebe el registro — y para que el arrendador registre a tiempo.

Lo que Domilinko hace (y no hace)

Domilinko aloja el anuncio, la candidatura, la mensajería fechada, el inventario contradictorio y la entrega de llaves. Esos rastros datados son lo que le sirve el día en que se discute un preaviso. En cambio, Domilinko no notifica el preaviso por usted: la notificación sigue siendo un acto jurídico que usted realiza, por carta certificada, bajo su responsabilidad. La plataforma no cobra el alquiler de un arrendamiento y no ofrece garantía de pago ni seguro de impago.

> Información general, no asesoramiento jurídico. Un preaviso mal motivado o mal fechado puede costar dieciocho meses de alquiler: en este punto concreto, haga revisar su carta por un profesional antes de enviarla.