Het EPC: verplicht in elke advertentie

Het is het eerste wat een verhuring blokkeert, en het gemakkelijkst op te lossen. Het energieprestatiecertificaat is verplicht om een woning te verhuren in België, en de gegevens ervan moeten al in de advertentie staan — niet bij het bezoek, niet bij de ondertekening: vanaf de publiciteit.

Een woordkeuze die er wel degelijk toe doet: in Vlaanderen heet het EPC (energieprestatiecertificaat), in Brussel en Wallonië certificat PEB. Het zijn drie afzonderlijke regelingen, uit dezelfde Europese richtlijn maar apart omgezet. Verplichtingen, vermeldingen en sancties zijn niet identiek.

1. Wat is het concreet?

Een document opgemaakt door een erkend deskundige na een plaatsbezoek, dat de theoretische energieprestatie van de woning beschrijft: isolatie, schrijnwerk, verwarmingssysteem, warmwaterproductie, ventilatie, eventuele hernieuwbare productie.

Het resulteert in:

• een cijfermatige indicator van primair energieverbruik, uitgedrukt in kWh per m² per jaar;
• een energielabel, weergegeven op een gekleurde schaal van de beste klassen (A en beter) tot de slechtste (F of G, naargelang het gewest);
• vaak aanbevelingen voor verbeteringswerken.

Belangrijk: het certificaat is theoretisch. Het beoordeelt het gebouw, niet de gewoonten van de bewoners. Een goed gescoorde woning bewoond door iemand die op 24 °C stookt, verbruikt meer dan een middelmatige woning die sober bewoond wordt. Het is geen voorspelde factuur, het is de energie-identiteitskaart van het gebouw.

2. Wie maakt het op, wat kost het, hoelang geldt het

Wie. Een door het gewest erkend energiedeskundige waar het pand ligt. Een in Wallonië erkend certificeerder mag geen pand in Vlaanderen certificeren. Elk gewest publiceert de lijst van erkende deskundigen op zijn officiële site: daar zoekt u, en nergens anders.

Hoeveel. De prijs is vrij — niet gereglementeerd. Hij hangt af van het gewest, de omvang en de complexiteit van het pand, en van de deskundige. Reken, in orde van grootte, op enkele honderden euro's voor een appartement of een doorsnee woning. Vraag twee of drie offertes: de verschillen zijn reëel. Leg uw documenten klaar (plannen, facturen van isolatie, attesten van werken, ketelonderhoud): zonder bewijs moet de deskundige de meest ongunstige hypothesen aannemen, en uw label lijdt eronder. Een goed voorbereid dossier kan een volledig label waard zijn.

Hoelang. Het certificaat is 10 jaar geldig. Daarna moet het hernieuwd worden. Laat het ook — in uw eigen belang — hermaken na ingrijpende werken: het dak isoleren en de ramen vervangen zonder het certificaat bij te werken, is de werken betalen en het slechte label blijven tonen.

3. De verplichte vermeldingen in de advertentie

Dit is het punt waarop verhuurders het vaakst in de fout gaan. Elke publiciteit — online advertentie, affiche in de etalage, bord aan de gevel, folder — moet de energiegegevens van het pand vermelden.

Naargelang het gewest verwacht men in essentie:

• In Vlaanderen: het EPC; de publiciteit moet de energiescore (specifiek verbruik in kWh/m²/jaar), het label, het certificaatnummer en het adres vermelden. Vlaanderen heeft de jongste jaren ook een traject van minimale energie-eisen voor huurwoningen uitgezet, met een geleidelijk strenger minimumlabel. Dat traject evolueert: controleer de geldende deadline bij het VEKA (energiesparen.be) vóór u zich verbindt.
• In Brussel: het certificaat PEB Individuele Woning; de publiciteit moet de energieprestatie-indicatoren van het certificaat en de klasse vermelden. Leefmilieu Brussel is de bevoegde overheid.
• In Wallonië: het certificat PEB; de publiciteit moet het label, het specifiek primair energieverbruik (Espec, kWh/m².jaar) en het totale primaire energieverbruik (Etotale, kWh/jaar) vermelden. SPW Énergie is bevoegd.

Het certificaat moet bovendien aan de huurder overhandigd worden — hij krijgt een kopie en de huurovereenkomst verwijst ernaar.

Schrijf de cijfers niet uit het hoofd over, en zeker niet die van een vervallen certificaat: neem ze letterlijk over van het geldige document.

4. De sancties

Ze bestaan in de drie gewesten en viseren twee onderscheiden gedragingen: geen certificaat hebben, en de vermeldingen niet publiceren.

De gewesten voorzien administratieve geldboetes, waarvan de bedragen en procedures in hun eigen teksten staan en herhaaldelijk gewijzigd zijn. We noemen hier geen bedrag, precies omdat een fout cijfer waardeloos is: informeer u bij de officiële bron van uw gewest (VEKA voor Vlaanderen, Leefmilieu Brussel voor Brussel, SPW Énergie voor Wallonië).

Onthoud vooral twee dingen: de controles slaan ook op online advertenties, die publiek en makkelijk verifieerbaar zijn; en de boete is niet het enige risico. Een huurder die het certificaat nooit kreeg, heeft een argument in een geschil, en een ontbrekend certificaat is een signaal van nalatigheid dat zwaar weegt als de woning later op haar kwaliteit wordt aangevochten.

5. Het EPC is niet zomaar een formaliteit

Bekijk het als een actief, niet als een belasting.

• Het bepaalt de snelheid van verhuring. Bij gelijke huurprijs verhuurt een behoorlijk label sneller. De huurder rekent in totale kost: huur + energie.
• Het weegt op wat u kunt indexeren. Verschillende gewesten hebben de indexering van de huurprijs gekoppeld aan het energielabel, met regels die evolueerden en per gewest verschillen. Ga vóór u indexeert de geldende regel na.
• Het stuurt uw werken. De aanbevelingen zeggen waar de geïnvesteerde euro het meest opbrengt. Vaak is dat het dak, dan het schrijnwerk, dan de verwarming — in die volgorde.

6. Bij Domilinko: geen energielabel, geen publicatie

De regel is eenvoudig en kent geen uitzondering: een advertentie zonder ingevuld energielabel wordt bij de moderatie geblokkeerd. Ze gaat niet van "in afwachting van verificatie" naar "gepubliceerd".

Dat is geen overdreven ijver van onze kant: het is Belgisch recht. Een platform dat huuradvertenties zonder energievermeldingen zou verspreiden, zou onwettige publiciteit verspreiden — voor u, in uw naam.

Concreet vult u bij het aanmaken van een advertentie de klasse en de verbruiksindicator van uw certificaat in. Zolang dat veld leeg is (status in afwachting), blijft de advertentie een ontwerp. Bestel uw certificaat dus vóór u uw advertentie voorbereidt: de doorlooptijd (afspraak, bezoek, opmaak) telt in dagen, in het hoogseizoen soms in weken.

---

De vereiste vermeldingen, de procedures en de sancties zijn gewestelijk en worden geregeld gewijzigd. Controleer vóór elke publicatie de geldende verplichtingen bij de bevoegde overheid: VEKA (Vlaanderen), Leefmilieu Brussel (Brussel), SPW Énergie (Wallonië).