Verhuren op korte termijn: wat de regelgeving echt zegt

# Verhuren op korte termijn: wat de regelgeving echt zegt

"Korte termijn" dekt in het Belgische recht drie heel verschillende dingen. Ze verwarren is de eerste — en duurste — fout: u oefent dan zonder het te weten een gereglementeerde activiteit uit.

Drie regimes die u niet mag verwarren

Dit artikel gaat over het derde geval.

Toeristisch logies is een aangemelde activiteit

In de drie Gewesten verhuurt u niet zomaar per nacht zonder iemand iets te zeggen. Elk Gewest heeft zijn eigen tekst en loket:

• Brussel: het kader steunt op de ordonnantie betreffende het toeristische logies. In beginsel is er een voorafgaande aangifte of registratie nodig, en het verkregen nummer moet in de advertentie staan. Daarbovenop komen voorwaarden (verzekering, brandveiligheid, stedenbouwkundige conformiteit). Brussel heeft dit kader recent hervormd: kijk de stand van zaken na op het gewestelijke portaal vóór u publiceert.
• Wallonië: het Waalse Toerismewetboek legt een aangifte van het logies op bij de gewestelijke toerismeadministratie, met eisen inzake brandveiligheid. Het gebruik van beschermde benamingen (gîte, gastenkamer, vakantiewoning…) vereist bovendien een vergunning.
• Vlaanderen: het Logiesdecreet verplicht een aanmelding van elk toeristisch logies bij Toerisme Vlaanderen, met basisvereisten: brandveiligheidsattest van de gemeente, verzekering burgerlijke aansprakelijkheid, conformiteit. Een erkenning en een comfortclassificatie zijn facultatief.

De rode draad: aanmelding/registratie + brandveiligheid + verzekering. Het detail — wie moet aanmelden, binnen welke termijn, met welke stukken — hangt af van het Gewest. Vertrek van de officiële gewestelijke bron, niet van een forum.

En de gemeente?

Dat is het punt dat de meeste verhuurders vergeten. De gemeente kan er haar eigen laag bovenop leggen, en dat doet ze vaak:

• Stedenbouw: een woning omvormen tot toeristisch logies kan een functiewijziging zijn, onderworpen aan een omgevingsvergunning. Dat is niet theoretisch: het is de meest weerhouden inbreuk tegen kortetermijnverhuurders in de stad. Informeer bij de dienst stedenbouw vóór u investeert.
• Plafonds op het aantal nachten: sommige overheden beperken het aantal nachten per jaar, in het bijzonder bij verhuur van de eigen hoofdverblijfplaats. Die grenzen verschillen en evolueren.
• Belastingen: verblijfstaks, taks op logiesinrichtingen, specifieke gemeentebelastingen — per nacht of per eenheid, soms bovenop een gewestelijke taks.

Eén zekere regel: bel uw gemeente en vraag schriftelijk wat op uw adres van toepassing is.

De mede-eigendom kan het verbieden

Lees vooraf de basisakte en het reglement van mede-eigendom. Veel gebouwen leggen een strikt residentieel gebruik op of verbieden toeristische verhuur. De Belgische rechtspraak doet die clausules naleven, en een mede-eigenaar of de syndicus kan de staking van de activiteit bekomen, eventueel met dwangsom.

Bent u zelf huurder, dan verbiedt uw huurovereenkomst het doorgaans ook: onderverhuren op korte termijn zonder schriftelijk akkoord van de eigenaar is een contractuele fout die tot ontbinding van uw huur in uw nadeel kan leiden.

Het Europese niveau

Sinds 2026 is de Europese verordening over de verzameling en uitwisseling van gegevens inzake kortetermijnverhuur van toepassing. De logica: het registratienummer veralgemenen, platformen verplichten het bestaan ervan te controleren en activiteitsgegevens door te geven aan de overheid. Concreet: niet-geregistreerde logies zijn steeds beter opspoorbaar en kunnen van platformen worden gehaald. Discretie is geen strategie meer.

Fiscaliteit: drie mogelijke kwalificaties

Hier kost improvisatie het meest. Naargelang wat u doet, kan de administratie weerhouden:

Voeg daaraan toe dat platformen uw inkomsten aan de fiscus melden (Europese automatische gegevensuitwisseling). Reken niet op onzichtbaarheid.

> Doen, zonder uitzondering: praat met een boekhouder vóór de eerste nacht. Eén zin in het contract (de uitsplitsing onroerend/roerend) en één beslissing over de geleverde diensten kunnen uw belasting volledig veranderen.

Korte termijn of huurovereenkomst: de echte rekensom

Het bruto is verleidelijk, het netto minder.

Illustratief voorbeeld (schoolcijfers, herbereken voor uw pand):

• Met een huurovereenkomst: 750 euro per maand = 9.000 euro bruto per jaar. Beheer: enkele uren per jaar.
• Op korte termijn: 85 euro per nacht × 60 % bezetting × 365 = 18.615 euro bruto.

Trek er dan af:

• de commissie van het platform;
• poetsen en linnen tussen elk verblijf (de meest onderschatte post);
• energie, water en internet, in de prijs begrepen;
• verbruiksgoederen, afschrijving van het meubilair (dat snel veroudert), kleine herstellingen;
• de aangepaste verzekering, de aanmelding, de verblijfstaksen;
• de reële leegstand (60 % bezetting is buiten het hoogseizoen al optimistisch);
• uw tijd: berichten, aankomsten, incidenten, reviews.

Het nettorendement blijft vaak hoger — zeker in toeristische zones — maar de kloof versmalt, de variabiliteit is groot en het regelgevingsrisico is reëel (een gemeente kan verstrengen; een mede-eigendom kan een verbod stemmen). De klassieke huur geeft daarentegen een stabiel inkomen, licht beheer en een gevestigd juridisch kader.

Uw checklist vóór de eerste nacht

Hoe het op Domilinko werkt

In de modus korte termijn wordt een advertentie per datum gereserveerd: de huurder betaalt zijn reservatie online, het platform houdt een commissie in, en de waarborg wordt genomen via kaartafdruk — een autorisatie, geen debitering, die wordt vrijgegeven als er geen schade is. Berichten, reviews, de plaatsbeschrijving (foto's, meterstanden, handtekeningen) en de gedateerde sleuteloverdracht zijn geïntegreerd.

Wat Domilinko niet doet: het platform meldt u niet aan bij uw Gewest of gemeente, vraagt geen vergunningen in uw plaats en neemt uw fiscale verplichtingen niet over. Een advertentie plaatsen staat niet gelijk met in orde zijn: aanmelding, brandveiligheid en stedenbouw blijven uw verantwoordelijkheid.

> Dit artikel geeft algemene richtpunten. De juiste regel hangt af van uw Gewest en uw gemeente, en verandert snel. Kijk altijd de officiële gewestelijke bron en uw gemeentebestuur na vóór u start.